RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость
ГлавнаяИнформацияИнформацияСтатьиСтатьи
Статьи
Газета
Законодательство
Полезная информация
Аварийные службы
Группы учета и распределения жилья
Главные архитекторы
Паспортные службы
Субсидии и опека
Управления и комитеты
Государственные нотариальные конторы
ЖЭКи
Коммунальные службы
Водоснабжение
Теплоснабжение и газ
Энергоснабжение
Частные нотариусы
Опросы
Подписка на рассылку
Полезные ссылки


Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Рынок жилья: между прошлым и будущим
Выпуск 113 от 01.03.2006. Тема "Рынок недвижимости"

Делать прогнозы в любой сфере бизнеса, особенно в такой специфической, как рынок недвижимости, достаточно сложно. Тем не менее, представить наиболее вероятный сценарий возможно, если оглянуться назад и детально проанализировать прошедший период. Ведь рынок недвижимости, как и любой другой, отличает цикличность, связанная с периодами подъема и спада. И хотя в данный момент рынок находится в состоянии устойчивого равновесия, говорить о завершении четырехлетнего ценового ралли пока рано: цены взяли лишь временную передышку и финальный аккорд цикла еще впереди.

По мнению всех участников рынка, прошедший год был уникальным для сферы жилой недвижимости. Впервые за всю историю рынка цены, начиная с марта, росли небывало высокими темпами, достигая 5-8% в месяц. В итоге год закончился очередным ценовым рекордом – жилье в Днепропетровске подорожало в среднем на 40%. Такой рост стоимости коснулся всех типов и классов жилья, независимо от его месторасположения и качественных характеристик. Единственным исключением, по данным компании «Realnest», стал сегмент элитной жилой недвижимости, где рост цен составил не более 20%. Вместе с тем, больше всего выросла цена на 1-комнатные квартиры в отдаленных от центра районах, так как абсолютная их стоимость была наименьшей в начале 2005 года.

Основной фактор влияния на рынок недвижимости в 2005 году
условия ипотечного кредитования

Размер среднемесячной выплаты по кредиту, $

Другой особенностью прошедшего года можно считать то, что за рекордно короткие сроки рынок недвижимости сумел пройти все стадии экономического цикла, избежав при этом кризисов. Так, в январе-феврале рынок пребывал в состоянии стагнации в связи с введением Закона о подоходном налоге при купле-продаже жилья и временной приостановкой ипотечных программ. Однако как только норма Закона была отменена, последовал резкий спрос на жилье. А настоящий взрыв активности и переход рынка в стадию роста спровоцировала ипотека, когда в марте банки возобновили кредитование и стали предлагать улучшенные ипотечные программы. Напомним, что весной почти все банки снизили годовые процентные ставки, увеличили сроки кредитования с 5 до 20 лет, уменьшили первоначальный взнос, а некоторые и вовсе его отменили. Такие условия кредитования максимально снизили «барьер входа» при покупке недвижимости, иначе говоря – сделали жилье более доступным для широких слоев населения. В результате у покупателей появилась реальная возможность решить квартирный вопрос, даже не располагая первоначальным капиталом. К тому же ежемесячный платеж по кредиту теперь составлял примерно $350 совокупного семейного дохода, тогда как прежде – не менее $550. Таким образом, ипотека стала определяющим фактором увеличения спроса и, как следствие, роста цен на жилье.

Еще одной, не менее важной, причиной повышенного спроса я бы назвала отсутствие альтернатив для вложения средств. Как ни крути, а при неразвитом фондовом рынке самым выгодным и надежным способом вложения средств остается недвижимость, что и сделали многие покупатели в ситуации стремительного роста цен. Пик же спроса и цен пришелся на апрель-май (см. график).

Соотношение спроса и предложения (квартиры, вторичный рынок)

Равновесие рынка при соотношении С1:П3

В этот период спрос фактически в два раза превышал предложение, что спровоцировало взлет стоимости квартир практически на 40%, причем за рекордно короткий срок (3 месяца). В июне-июле предельно возросшие цены, в подавляющем большинстве случаев уже не соответствующие качеству предлагаемого жилья, умерили пыл потенциальных покупателей, и спрос медленно начал убывать. В то же время количество желающих продать свою квартиру по пиковым ценам («продавай на максимуме!») росло как снежный ком, и уже к сентябрю предложение в 3 раза превысило спрос.

Однако переходу рынка в стадию насыщения способствовало еще одно веское обстоятельство - в августе банки ужесточают условия кредитования: снова вводят первоначальный взнос, повышают процентные ставки. Кредитные средства вновь становятся менее доступными, а значит увеличивается «входной барьер» при покупке недвижимости. Это влечет за собой 5-кратное снижение спроса и замедление темпов роста цен на жилье. Уже в ноябре предложение о продаже квартир превышает спрос на покупку в 11 раз, что приводит к снижению стоимости жилья к концу года в среднем на 15%. И это впервые за последние 4 года непрерывного роста цен.

Говоря об итогах феноменальной ситуации, сложившейся на рынке недвижимости в прошлом году, хочу отметить, что на поведение рынка оказывает влияние множество факторов, причем в разные периоды времени сила влияния какого-либо из них может быть совершенно разной. И хотя многие аналитики считают, что ни один из факторов не может быть сам по себе столь значимым, чтобы вызвать такие рекордно высокие темпы роста цен, мы утверждаем: в 2005 году основным катализатором повышение цен стали принципиально улучшенные условия ипотечного кредитования. Влияние других факторов, таких как объемы строительства нового жилья, уровень доходов населения, макро- и микроэкономические тенденции, уровень затрат на коммунальные услуги, изменение стандартов качества жилья и др., было сведено к минимуму и, по прогнозам экспертов нашей компании, не окажет существенного влияния на цены и в 2006 году. Следовательно, поведение рынка будет зависеть исключительно от изменения условий ипотечного кредитования.

Сейчас рынок недвижимости находится в равновесии, и если в течение года не изменятся ипотечные ставки и сроки кредитования, то ситуация будет относительно спокойной, цены на квартиры не будут ни снижаться, ни подниматься. Возможен некоторый разброс цен в различных сегментах жилья. Например, старый жилой фонд в менее привлекательных районах может понизиться в стоимости на 15-20%, а в наиболее популярных районах относительно новые постройки («чешки», «высотки») будут расти в цене. Однако рост цен в процентном соотношении будет чуть больше индекса инфляции.

Если условия ипотечного кредитования изменятся – процентные ставки снизятся, а сроки кредитования увеличатся, то цены на жилье будут расти с обратно пропорциональной зависимостью: понижение ежемесячного платежа по кредиту на 30% приведет к повышению стоимости квартир на 30% соответственно.

Елена САФРОНОВА
директор компании "Realnest"





   Объявления
Предлагается к продаже помещение магазина/салона красоты расположенного по ул.Героев Сталинграда
При покупке квартиры,в подарок паркинг на 2 машины
     © компания "Realest", Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.