Рынок коммерческой недвижимости: спад или стабилизация? | |
Выпуск 190 от 03.10.2007. Тема "Рынок недвижимости"
Рынок коммерческой недвижимости: спад или стабилизация?
В последнее время на рынке коммерческой недвижимости Днепропетровска наблюдаются заметные перемены. Риэлторы констатируют спад активности и существенное снижение темпов роста цен, причем во всех сегментах. Такая ситуация вызвала понятное беспокойство у покупателей и арендаторов, привыкших за последние годы к высокой динамике цен на коммерческие объекты. Во всяком случае, только за прошлый год среднее подорожание офисных помещений на вторичном рынке составило 81,7%, торговых – 115,3%, складских – 140%. Особым поводом для тревог стал сентябрь, когда вопреки сезонности на рынке установилась почти полная тишина. Таким образом рынок отреагировал на парламентские выборы, говорят риэлторы, и временную ситуацию не советуют считать тенденцией. Что же на самом деле происходит в сфере коммерческой недвижимости? Своими наблюдениями на этот счет поделился Андрей ПЯТНИЦА, менеджер отдела коммерческой недвижимости АН «Элит-Сервис», член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.
- Как расценивать сегодняшнюю ситуацию на рынке?
- Я не считаю, что рынок коммерческой недвижимости сейчас находится в упадке. Люди уже привыкли к политическим катаклизмам и, несмотря ни на что, продолжают вести свой бизнес. Крупные инвесторы действительно затаились и выжидают, опасаясь вкладывать деньги в большие проекты. Некоторые компании освобождают свои площади, меняя направление бизнеса, но, возможно, не из-за политики, а из-за каких-то внутренних причин. Как бы то ни было, заявок на объекты, особенно в секторе небольших площадей, хватает. До сентября спрос, хотя и не отличался особой активностью, был достаточно ровным и спокойным. По крайней мере, не было того ажиотажа и хаоса, как в прошлом году. Раньше наблюдалась горячка, желание приобрести объект во что бы то ни стало. В этом году такого нет: рынок вошел в новую фазу – фазу стабилизации. Подтверждением этому служит и большое количество предложений. Если раньше ощущался дефицит качественных объектов, то сегодня такой нехватки не наблюдается, прежде всего, в секторе аренды. В городе введены и готовятся к сдаче в эксплуатацию несколько крупных торговых комплексов и бизнес-центров. Правда, помещений на продажу в них по-прежнему предлагается мало, а те, которые удачны по цене и площади, выкупаются еще на начальной стадии строительства.
- Значит ли это, что рынок близок к тому, чтобы перекрыть существующий спрос?
- Главная проблема сегодняшнего рынка – это дефицит предложений по приемлемым ценам. Как бы ни старались арендаторы найти помещение за $10-12/кв. м, такие цены остались в прошлом. Сегодня в зависимости от сегмента арендные ставки находятся в пределах $20-80/кв. м, что не устраивает многих арендаторов. Если бы маркетинговые службы строительных компаний грамотно подходили к ценовой политике и к размеру площадей, то сегодня не было бы пустующих помещений в новостройках. Предлагаемые арендные ставки в $35/кв. м способен «потянуть» не каждый арендатор современного офиса. Да и цена коммерческого «квадрата» на уровне $2,5-3,3 тыс. мало кого устраивает. Поэтому у владельцев бизнес-центров сегодня возникают проблемы с поиском потребителей. Такая же ситуация и в секторе торговых площадей. Недавно я подыскал помещение под супермаркет в 500 кв. м для одной крупной компании. Однако компания отказалась его арендовать только по одной причине – из-за непомерно высокой арендной ставки ($80/кв.м). Расчеты показали, что даже работая на полную отдачу, магазин не будет прибыльным, так как львиную долю будет съедать аренда.
- Насколько выросли цены и арендные ставки с начала года?
- Потребители рынка привыкли к тому, что за последние годы коммерческие объекты дорожали в год на 50%, а то и в два раза. Поэтому сегодняшнее снижение темпов роста цен и отсутствие такого высокого спроса, который наблюдался в течение 2-3 лет, они воспринимают как остановку рынка или обвал. По данным нашей компании, цены хотя и медленно, но продолжают уверенно двигаться вверх. За последние пять месяцев они выросли примерно на 20%. Надо сказать, что во многих случаях цена объектов неоправданно завышена. Так, в мае помещение площадью 80 кв. м на проспекте Пушкина выставлялось за $200 тыс., а сегодня за него просят $250 тыс., хотя объективных причин для подорожания нет. Но если покупатель будет настойчив и предложит, скажем, $240 тыс., то продавец возражать не будет, понимая завышенность заявленной цены.
- С чем связан высокий уровень цен?
- Хозяева площадей на вторичном рынке ориентируются на общее подорожание в стране, а владельцы объектов в новостройках объясняют свои цены высокой стоимостью строительства. Поэтому любой ценой они пытаются «отбить» вложенные деньги, причем как можно быстрее. Не последнюю роль играет жадность и амбициозность хозяев. Задача риэлтора в таких случаях - найти компромисс между желанием продавца и возможностями покупателя.
- Какие объекты особенно востребованы?
- Самые ходовые – это офисные помещения от 50 до 150 кв. м. Такая же площадь особо востребована и в секторе торговых и складских объектов. Но таких предложений на рынке крайне мало. Как правило, в современных бизнес-центрах размер площади только начинается от 80-120 «квадратов». К сожалению, в Днепропетровске нет хороших девелоперских компаний, которые бы делали исследования рынка на предмет потребности в тех или иных площадях. В результате многие объекты строятся «вслепую», без учета реальных запросов покупателей и арендаторов. Отсюда – и переизбыток чрезмерно больших площадей, и дефицит «золотой середины», и несоответствие заявленной цены классу помещения.
- Как будет развиваться ситуация дальше?
- Недавно на встрече с директорами риэлторских фирм архитектор Игорь Задоя, автор многих городских проектов, высказал мнение, что бурное строительство деловых и торговых комплексов в городе приведет к снижению стоимости площадей, так как предложение намного превысит спрос. Но это в обозримой перспективе. А пока цены будут продолжать расти, но существенно не повысятся, учитывая сегодняшний достаточный выбор. Надеюсь, что строительные компании со здравым смыслом подойдут к проектированию коммерческих объектов – будут закладывать такие площади и цены, которые требует рынок, а не те, что диктует инвестор, пытаясь выжать из своих «квадратов» максимальную прибыль.
Валентина ПОПОВА
Мнение экспертов
Светлана ПРОХОРЕНКОВА, начальник отдела коммерческой недвижимости компании RealNest:
- Сентябрьская ситуация на рынке была нетипична для осени, и это объясняется предвыборной неопределенностью – не более. А вот снижение с начала весны уровня спроса и замедление роста цен – это не что иное, как проявление стабилизации. По сравнению с прошлым годом количество предложений как на вторичном, так и на первичном рынке увеличилось примерно в 2 раза, что позволило ценам снизить темпы роста примерно на 70-80%. В то же время снижение спроса и увеличение объема предложений не удерживало продавцов и арендодателей от повышения цен. К примеру, если в начале года «офисная» арендная ставка в новых бизнес-центрах составляла $15-20/ кв. м, а торговые площади предлагались за $45-60/кв. м в месяц в центральной части Днепропетровска, то сегодня аренда таких площадей обойдется в $20-30/кв. м и $60-80/кв. м соответственно. И это не считая эксплуатационных расходов. Большинство арендаторов не согласны с такими ставками, потому они ищут площади с более приемлемой ценой. Сегодня они готовы платить $15-20/кв. м. Таким образом, несмотря на, казалось бы, большой объем предложений, спрос на подходящие по цене помещения остается неудовлетворенным. Не способствует этому и ограниченное количество строящихся объектов на продажу – рынок все более смещается в сторону аренды. Между тем потребность в собственных качественных торгово-офисных и складских площадях остается высокой, что говорит об инвестиционной привлекательности строительства таких объектов. А для этого нужна земля, которая также пользуется большим спросом. Ее мало, и она дорожает на глазах. Особенно остро проблема нехватки земли обнажилась в последнее время. Во многом это объясняется приходом на днепропетровский рынок крупных сетевых ритейлеров (МЕТРО, «Новая линия», «Эпицентр», IKEA и др.), нуждающихся в больших площадях. Однако дороговизна и дефицит земли заставляет многих операторов отказываться от реализации своих проектов. В частности, по этой причине российская сеть «Патерсон» так и не смогла зайти на наш рынок.
На мой взгляд, активность на рынке восстановится в ближайшее время. Да и традиционно самым активным сезоном считается октябрь–первая пловина декабря. Предложений сейчас достаточно, поэтому цены существенно не повысятся, но и не остановятся.
Оксана ПАШЕНКО, начальник отдела коммерческой недвижимости группы компаний «Магистр-недвижимость»:
- Я не вижу других причин нынешнего затишья на рынке, кроме как связанных с парламентскими выборами. Такая ситуация наблюдалась и в прошлый раз, когда все ждали: что же произойдет после смены власти. Но, как показывает практика, никаких радикальных изменений не происходило. В этот раз особенного снижения спроса на коммерческую недвижимость я не заметила. Заявки есть на площади любого назначения, другое дело, что нет адекватных предложений для покупки. В большом дефиците – помещения под офисы и магазины, расположенные на «красных линиях». Спрос на них огромный, и цены немаленькие. Такая же ситуация и с готовыми складскими помещениями. Если они и попадаются, то цена на них – неразумная. Выгоднее купить землю и построить свой комплекс. По данным нашей компании, наибольшим спросом в течение года пользовалась земля под логистические комплексы и коттеджную застройку. По сравнению с другими сегментами, цена земли росла быстрее и с начала года увеличилась в 2-3 раза. Меньше всего прирост цен ощущался в секторе производственных площадей. Если говорить об офисных и торговых, то здесь рост цен составил примерно 10-15% в квартал.
Считаю, что до конца года ничего радикального на рынке коммерческой недвижимости не случится. Возможно, таких скачков цен, как раньше, уже не будет – рынок настроен развиваться более спокойными темпами. При неослабевающем интересе к торгово-офисным, логистическим объектам самым перспективным сегментом для вложений будет оставаться земля.
Светлана ТАРАЧЕНКО, директор АН «Бордо»:
- Затишье на рынке наблюдается примерно с лета. За это время спрос на объекты коммерческого назначения упал почти в 10 раз, количество сделок ощутимо снизилось, объем же предложений сократился незначительно. Главная причина – ожидание перемен во власти, связанных с перевыборами. Однако несмотря на спад покупательской активности, цены все время продолжали свой плавный рост, особенно на землю. Это единственный сегмент, где не уменьшался, а напротив, возрастал и продолжает возрастать спрос, что объясняется дефицитом земли и ее высокой доходностью.
Что касается прогнозов, то нормальная работа рынка возобновится в течение двух последующих недель. Скачка цен мы не прогнозируем, а вот оживление активности ожидается.
А также по теме "Рынок недвижимости":
- Объекты госсобственности: курс на аренду
- Почем снять квартиру в Крыму в летний сезон?
- Александр РЯБЧЕНКО: «На продажу выставляются все меньше объектов госсобственности»
- Что такое «разжимной» обмен квартиры?
- ТОП-5 САМЫХ ДОРОГИХ ДОМОВ ДНЕПРОПЕТРОВСКА
- За что мы платим, покупая квартиру
- Что нужно сделать, чтобы покупатель захотел купить вашу квартиру?
- Как получить бесплатную квартиру
- ОРГАННЫЙ ЗАЛ: храм музыки или храм Божий?
- Когда восстановится ипотека?
- Когда подешевеет жилье в новостройках?
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Если продажа квартиры в тягость
- Как и где приобрести доступное жилье в Днепропетровске?
- Залоговое имущество: коллекция неликвидов
- Когда закончится «квадратный» ступор?
- Как выгодно продать квартиру?! ОБМЕНЯТЬ!
- Как покупают квартиру профессионалы?
- «Доступное жилье»: кредит под 16% годовых
- Все ли договоры аренды нужно регистрировать в БТИ?
- Квартира в новостройке: время покупать
- Идентификация риэлтора
- Конец страшилкам о «черных маклерах»!
- Квартиросъемщик: как его выбирать?
- Эй, вы там, наверху! Последний этаж – предлагать
- Финансовый мониторинг: стукачество или защита от мошенничества?
- Кому доступно жилье в Днепропетровске?
- Съемные квартиры: что, где, почем?
- Риэлторы настроены на подъем рынка недвижимости
- Кто платит риэлтору: покупатель или продавец?
- Аренда офисов: дешевле не будет
- Что поможет оживить стройки?
- Риэлторы создали новую Всеукраинскую общественную организацию. Зачем?
- В чьих руках судьба общежитий?
- Рынок недвижимости: есть ли свет в конце тоннеля?
- Что происходит на рынке складской недвижимости?
- Что будет с рынком недвижимости после выборов?
- Залоговая недвижимость: ни продать, ни купить...
- Рынок ритейла: кто-то уходит, а кто-то приходит
- Цены на жилье: вверх или вниз?
- Елена Сафронова: «К концу года цены на жилье в Днепропетровске вырастут на 15%»
- Кто поможет заемщику?
- Как проверить подлинность бланка нотариального документа?
- ТОП-5 самых рискованных инвестиций
- Днепропетровские риэлторы создали новую структуру
- Предпринимателей ТВК «Славянский базар» ждут 2 тыс. свободных торговых мест
- Проверить подлинность бланков нотариальных документов скоро сможет каждый
- Риэлторы Украины меняют правила игры
- Рейтинг торговых центров европейских городов
- Если вы решились на обмен квартиры
- Арендатор и собственник — двое в одной лодке
- Риэлторский бизнес: время легких компромиссов прошло
- ГИУ приобретет 255 квартир в недостроях Днепропетровской области
- В пригороде Днепропетровска появится новый коттеджный поселок
- Зачем нужен экологический паспорт квартиры
- Запрет игорного бизнеса подорвет рынок коммерческой недвижимости
- Аккредитив – новый способ покупки жилья
- Разбираемся в форматах жилья
- Оформление наследства: какого нотариуса выбрать?
- Наследство можно оформить у частного нотариуса
- Кто виноват в высокой стоимости жилья?
- Днепропетровск может стать первым городом, где начнется приватизация комнат в общежитиях
- Зачем рынку классификация жилья?
- Чтобы решить земельный вопрос, нужно навести порядок в законодательстве
- Земельные аукционы в Днепропетровске застопорились
- Когда покупатель вернется на рынок жилья?
- Строительство жилья: 10 лет спустя
- Аренда коммунальной собственности: до конца апреля на конкурсы выставят 67 объектов
- Плюсы и минусы обмена жилья
- Безопасно ли покупать «дефолтные» квартиры?
- Елена Сафронова: «Рынок недвижимости выходит из комы»
- Как дешевле купить квартиру
- Чем порадует 2009 год?
- Рынок недвижимости: через кризис – к обновлению
- Что будет с рынком недвижимости?
- Ипотека: глобальной катастрофы не будет
- 10 самых лучших мест для инвестиций
- Коттеджные поселки Приднепровья
- Рынок жилья: что предлагают и что покупают
- В Днепропетровске дефицит съемного жилья
- Коллапса рынка недвижимости не будет
- По оценкам киевских экспертов цены на жилье обвалятся быстро и значительно
- Днепропетровск ждет переизбыток торговых площадей
- Цены на жилье падают по всему миру
- В чьих руках судьба устаревшего жилья?
- Днепропетровский квартал с английским акцентом
- Строительный рынок требует перемен
- Мировой рынок жилья: итоги 2007 года
- Инвестиции уходят в землю
- Доступное жилье по-украински
- Старое жилье будет дешеветь, новое – дорожать
- Каким был 2007 год для рынка недвижимости?
- По вводу жилья Днепропетровщина занимает 5 место в Украине
- Жилье для пострадавших: не верь, не бойся, не проси?
- Риэлторы Украины: рядом, но не вместе?
- Кто будоражит рынок жилья
- Сегодня – взрыв, завтра – потоп?
- Цены на жилье снова пошли вверх
- Александр Бондаренко: «Главное – защитить потребителя риэлторских услуг и урегулировать рынок»
- Недвижимость в режиме «эксклюзив»
- Инвестиции в недвижимость: время быстрых прибылей прошло
- Съемные квартиры дешеветь не собираются
- Профессионалов станет больше
- Днепропетровск готовится к саммиту
- Ищите дедушку!
- УГР настроена против законопроекта «О риэлторской деятельности»
- Риелторский труд узаконят
- Днепропетровские архитекторы удивили Москву
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Страховать или нет?
- Рынок недвижимости игнорирует политический кризис. Пока?
- Дошли руки и до парков
- Приобрели жилье в кредит? Государство вернет вам часть уплаченых налогов.
- Гостиничный рынок «звездам» навстречу
- Станислав Костенко: "Риелторы продают не дома, а услуги"
- Почему нотариусы не хотят быть налоговыми агентами?
- Госстандарты обеспечения граждан жильем
- Продаешь квартиру - заплати налог
- Когда упадут цены на жилье?
- Торговые площади: реальность сегодняшнего дня
- Как отличить жилье «де-люкс» от ЖИЛЬЯ «эконом-класса»
- «Пути и методы урегулирования проблем на рынке недвижимости»
- В какой квартире жить хорошо?
- В какой квартире жить хорошо?
- Офисные площади: купить или арендовать?
- Покупка квартиры: важные мелочи
- «Озерку» выставят на повторные торги?
- Что имеем – не храним?
- Бесплатная приватизация жилья завершается?
- «Портрет» современного офиса
- Рынок просит жилья
- Как снимают жилье в других странах
- Кто виноват в росте цен на жилье?
- Покупатель всегда прав?
- Будут ли расти цены на новое жилье?
- Какое лето - такая и осень?
- Семь раз проверь – один раз купи
- Почему растут цены на недвижимость
- «Рынок недвижимости: состояние, перспективы, возможности»
- Что влияет на стоимость квартиры?
- Проектирование ТЦ: удобство, польза и красота
- Социальное жилье: где оно и для кого?
- Как ускорить продажу квартиры
- Почем снять «сутки» в Днепропетровске
- Почем жилье на Левом берегу
- Мартовская стабильность может оказаться обманчивой
- Днепропетровщина увеличит объемы жилищного строительства
- Новые схемы приобретения жилья, или Чтобы жизнь малиной не казалась…
- Рынок жилья: между прошлым и будущим
- На рынке недвижимости без перемен
- Рынок складов ждет перемен
- Что такое альтернативная сделка
- Покупка квартиры: можно ли обойтись без стрессов?
- Продавайте квартиры спокойно
- "Вредные советы" для тех, кто покупает и продает
- Что год грядущий нам готовит?
- Год под знаком созидания
- Метаморфозы рынка жилья
- ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ: украинский опыт и зарубежные советы
- Производственные помещения: дефицит сохраняется
- Осторожно: квартира
- Как снизить риски при покупке жилья в новостройках
- Рынок жилья: обвала не ждите
- Рынок жилья: цены стабилизировались
- Спрос на частные дома растет
- Малоэтажное строительство: реалии и перспективы
- Торговые центры наступают и выигрывают. Пока ...
- «Хрущевки» отметили 50-летний юбилей
- Днепропетровцам надоели многоэтажки
- Искусство торга, или как дешевле купить квартиру
- Аренда жилья: падения ставок не ожидается
- Сделки с недвижимостью: не забудьте о детях
- "Сталинки" всегда в цене
- 7 распространенных ошибок при покупке жилья
- Александр Собко: "Слухи об обвале цен преувеличены"
- Безумное лето-2005
- Снять офис легче, чем купить
- НОВЫЕ приоритеты
- "ЗОЛОТЫМ КЛЮЧАМ" - ЗОЛОТЫЕ КУПОЛА!
- Покупатель на рынке жилья: штрихи к портрету.
- Гостиницу "Парус" купили киевляне
- Продавцы на рынке жилья.
- "Хрущевкам" реконструкция не "светит"
- Жизнь на левом берегу ...
- Гостиницу "Парус" продадут с молотка.
- В Днепропетровске появился первый платный пляж.
- Турки в городе.
- "Ситуация вокруг БТИ - это следствие несовершенства нашего законодательства" - председатель днепроперовского отделения АСНУ Александр Собко
- Чего хочет потребитель? Знают в Dafi!
- Директор "Озерки": Банда Максима Курочкина захватила Центральный рынок Днепропетровска
- Жилье готовое к употреблению.
- Избушка на курьих ножках - дом для оригинала.
- ООО СКФ "Миссия" - надолго и всерьез!
- Дом, который построил не Джек
- Риэлторы советуют покупать квартиры как можно скорее.
- Рослые цены.
- Дома быстрого приготовления.
- Высотное строительство: дань моде или необходимость?
- Нерухомiсть с русским акцентом.
- Жилая недвижимость: арендный вопрос.
- "Золотые ключи" для крупнейшего в Европе коттеджного поселка.
- "Животрепещущая" недвижимость.
- "Разом нас багато": Традиции кооперативного строительства.
- Не верь, не бойся, не проси.
- О новом налоге на недвижимость и "новогодней" стоимости жилья.
- Приватизация: пейзаж после смены портретов.
- Продаётся экзотический многопрофильный действующий бизнес!
- Недвижимость - путь к благосостоянию и стабильности.
- Новое на рынке жилой недвижимости Украины - управление проектом.
- Без назидания о созидании.
- Продажа квартиры.
- Самовольное строительство.
- Для них нет закрытых дверей или как уберечься от квартирных воров.
- Вышли из народа и уже не вернутся?
- Что хочет покупатель элитного жилья.
- Квартирный вопрос. Вы еще живы? А вашу квартиру продали по случаю смерти владельца.
- Недвижимость: есть ли свет в конце туннеля?
- "Ваша точка опоры!"
- "Умный" дом.
- Всё о страховании: "Страховой случай".
- Сдаю. Снимаю. Порчу...
- Гадание на процентной гуще.
- Страхование рисков. Мой дом - моя крепость?
- Дом в козырную масть.
- Зачем нужна классификация офисных помещений?
- Коммерческая недвижимость: осторожно — работают деньги!
- Инструкция для новоселов.
- Я бы в лыжники пошел - пусть меня научат.
- Панельные дома: "за" и "против".
- Цены стремятся к стабилизации.
- Відповідь державної податкової адміністрації України на відкритий лист асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України президенту О.Бондаренку.
- Вiдкритий лист главе дпау.
- «Фирменная» квартира - троянский конь налогообложения.
- Реальная цена.
- Почему растут цены на недвижимость?
- Эксклюзивный договор: зачем он нужен?
- Почему растут цены на недвижимость?
- Человечество всегда тревожил жилищный вопрос...
| |