Подходит к концу 2010 год. Каким он был для рынка недвижимости? Оглянуться назад и подвести итоги, а также поделиться прогнозами на следующий год мы попросили ведущих днепропетровских специа­листов в сфере недвижимости и строительства.

Андрей КОЗАЧЕК,
директор группы компаний «Магистр недвижимость»:

– В целом уходящий год не принес каких-то неожиданностей или сюрпризов. Выборы Президента, затем в местные советы понизили активность на рынке недвижимости. Но в любом случае провальным год назвать нельзя. Скорее, все участники рынка оправлялись от лихорадки 2009 года и приходили в себя.

Развитию рынка мешала инертность финансовой системы страны. Отсутствие реальных и эффективных программ кредитования как застройщиков, так и потребителей. А откуда деньги у застройщика? Даже строительство небольшой многоэтажки уже исчисляется десятками миллионов гривен! А если таких объектов не один? Только кредитные механизмы могут сдвинуть ситуацию с мертвой точки. А большинство банков, получается, работали только в одном направлении – собирали деньги: или в погашение уже выданных кредитов, или в виде депозитов. Вся строительная отрасль оказалась на голодном денежном пайке.

Если говорить о ценах на жилье, то значительных колебаний в течение года не было, скорее, они носили сезонный характер. Поэтому говорить о каких-то устойчивых тенденциях по увеличению или уменьшению цен я бы не стал. Наиболее востребованы были недорогие квартиры не в центральных районах, а также элитные квартиры в центре города. Стабильным был спрос на дома как в городе, так и в пригороде.

Кризис почти полностью выбил с рынка средний класс, который рассчитывал приобретать недвижимость с помощью ипотечного кредитования, имея достаточный ежемесячный доход. В лучшем случае, эти покупатели переориентировались на менее дорогой сегмент или вообще отложили покупку.

И все-таки хочется о хорошем. В конце года, например, некоторые банки уже стали предлагать ипотечные кредиты и даже снижать процентные ставки. Конечно, это еще очень далеко до возможностей потребителя, и реальное ипотечное кредитование на сегодня отсутствует. Но радует то, что процесс, как говорится, пошел!

Рынок недвижимости в любой стране очень чутко откликается на всевозможные действия власти. А у нас на следующий год – новый Налоговый кодекс, Жилищный кодекс, новые законы о земле, новые правила получения разрешения на строительство и много еще чего. Ясно одно: без решительных и лояльных шагов навстречу потребителям, застройщикам и другим участникам рынка со стороны правительства, Нацбанка, Верховной Рады невозможно развитие такой мощной, капиталоемкой и ресурсоемкой отрасли, как строительство и рынок недвижимости.

Елена САФРОНОВА,
директор риэлторской компании «Риэлнест»:

– 2010 год был неоднозначным для рынка недвижимости. Были моменты, когда казалось, что рынок вышел из кризиса и наступило оживление, но случались и такие периоды, когда казалось, что мы снова вернулись в 2008 год.

В целом, уходящий год показал: цены на жилье достигли своего минимума, спрос потихоньку оживает. Конечно, спрос далек от уровня 2007 года, но подвижки в этом направлении не могут не радовать – рынок выходит из кризиса. Пусть медленно, пусть черепашьим шагом, но движется вперед. Причем это касается всех сегментов недвижимости, о чем свидетельствуют реальные сделки.

Вопреки прогнозам об обвале цен на жилье, провала не случилось – рынок в течение года демонстрировал колебательные движения в пределах 10%. Иногда такие колебания происходили по причине изменения структуры предложений, иногда вследствие необъяснимых всплесков спроса. Но в целом, цены остались на прежнем уровне. К примеру, в начале года стандартная 1-комнатная квартира стоила в пределах $32 тыс., такая же цена осталась и к концу года.

На мой взгляд, главная особенность года – это масса изменений в законодательстве, которые полностью перестраивают рынок недвижимости. Эти изменения уже начали работать сейчас и в полной мере скажутся в следующем году.

Сложившаяся ситуация показывает: многие сферы бизнеса уже вернулись к жизни и уверенно себя чувствуют на рынке. А это значит, что пришло время покупать недвижимость – дальше пойдет рост цен. Тем более, что начинает восстанавливаться ипотека. Разумеется, это не прежние выгодные условия, но сегодня уже можно рассчитывать на кредиты в гривне по ставкам 2008 года.

Считаю, что рынок все равно оживет, цены на недвижимость будут расти, хотя и не такими темпами, как до кризиса. А произойдет это сразу же, как только в стране установится стабильность, люди поверят в завтра, а количество покупателей приблизится к количеству предложений на рынке.

Елена ДЕСЯТЕРИК,
начальник службы маркетинга ТД «Консоль-Днепр»:

– Уходящий год был годом стагнации на украинском рынке недвижимости. И хотя в каждом регионе были свои особенности, в целом картина схожа: рынок находился в застое. Одна из главных причин такой ситуации – отсутствие ипотеки как основного двигателя рынка, как важного инструмента обеспечения платежеспособного спроса.

Пожалуй, наибольший спад наблюдался в секторе офисной недвижимости. Многие компании не справились с кризисом, а те, которые справились, сократились на треть, а то и наполовину, и больше не нуждаются в дополнительных площадях для ведения бизнеса. Если раньше формат 300 «квадратов» считался маленьким для крупных компаний, и в их планы входило расширение помещений, то сегодня компании не знают, что делать с подобными площадями. Как следствие, спрос на офисы резко упал, цены с начала кризиса снизились почти наполовину и продолжали снижаться в этом году. Так, офисные помещения, ранее предлагаемые в бизнес-центрах по $2200/кв.м, сейчас выставляются в пределах $1100/кв. м. А некоторые владельцы профессиональных площадей готовы выходить на рынок с рекордными предложениями – ниже $1 тыс./кв.м

Если говорить применительно к нашей компании, то 2010 год был достаточно непростым для «Консоль-Днепр». Но мы выстояли под ударами кризиса и движемся дальше. В планах – сдача в эксплуатацию бизнес-центра «Цивилизация» по улице Серова-Мечникова, возобновление строительных работ на таких объектах, как ЖК «Континент» по улице Баррикадной, ЖК «Статус» по улице Литейной.

На мой взгляд, ситуация затишья будет наблюдаться на строительном рынке Днепропетровска и в следующем году, а положительные перемены наступят не ранее 2012 года. Судя по официальной информации, город ожидают скудные государственные и частные инвестиции – все деньги пойдут на строительство объектов к Евро-2012 в Киеве, Харькове, Одессе. Днепропетровск же в планы инвесторов не входит. Выход один – возобновление кредитования под доступные проценты, привлечение средств населения в строительство.

Полагаю, что строительный рынок вернется к прежним ценам и объемам, но для этого понадобится возобновление ипотечного кредитования корпоративного и частного сектора. Конечно, при условии стабильной экономической и политической ситуации в стране.

Сергей ЯКИМЕЦ,
директор ООО «Новобуд-Днепр»:

– В канун Нового года очень хочется говорить о чем-то хорошем, радостном, строить оптимистические планы, но приходится «о грустном»…

А как все хорошо начиналось: в июне пресс-служба обл­совета радостно известила: «В Днепропетровской области введено в эксплуатацию рекордное количество жилья. В первом квартале 2010 года введено в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: за весь 2009 год было введено 170 тыс. кв. м». Даже в замешательство пришел – как это не заметил окончания кризиса и такого впечатляющего, я бы даже сказал, сказочного, улучшения ситуации? Но, похоже, нам, не моргнув глазом, выдали чьи-то фантазии за действительность. А о действительности в августе поведало Главное управление статистики в Днепропетровской области: «В I полугодии 2010 года на территории Днепропетровской области введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 60,8 тыс.кв.м, что на 27,1% меньше по сравнению с соответствующим периодом 2009 года. В общегосударственном вводе жилья удельный вес Днепропетровщины составил 1,9%, что соответствует 22 месту среди других регионов Украины».

Хотя и так видно, что, к великому сожалению, почти все стройки стоят, идут работы на немногих объектах, находящихся в завершающей стадии строительства. Большой объем работ дал капитальный ремонт дорог, здесь как раз прирост несомненный и видимый невооруженным глазом. Остальные же сферы фактически «лежат», продолжая ощущать влияние кризиса, на которое, к несчастью, наложились двойные выборы.

Эти обстоятельства не способствовали желанию инвесторов вкладывать средства в строительство. А ведь риски, связанные со сменой власти, – перераспределение сфер влияния, бизнеса и земли – только начали проявляться. (Хотя в Днепропетровске власть вроде как и не менялась, лица – те же, но элементы передела – «на лицо».)

Заглядывая в год следующий, предполагаю, что обстановка в строительстве будет зависеть от нескольких факторов: завершения «утряски» власти, особенно с учетом разворачивающейся админреформы; распределения бюджетов; принятия и реализации Закона «О регулировании градостроительной деятельности»; успешности приспособления к новому Налоговому кодексу и, конечно, от общего состояния экономики и политической обстановки в стране. Не все эти факторы оказывают положительное влияние на строительство, поэтому – дай Бог, чтобы какое-то оживление началось во второй половине года.

Вячеслав САВЧЕНКО,
директор компании «S.U.Decision»:

– В 2010 году строительный рынок был слабым и неактивным. Строительство носило вялотекущий характер, продаж было мало, покупатели были не готовы приобретать квартиры. В целом, о каких-то позитивных изменениях говорить не приходится: пришло привыкание к ситуации, когда рынок недвижимости не растет, а точнее – продолжает стагнировать.

Особенным затишьем отличалась первая половина года, когда страна находилась в выборном и послевыборном процессе, а покупательский спрос испытывал проблемы с платежеспособностью и практически «лежал». Весь год покупатели находились в ожидании: с одной стороны, кардинального снижения цен, а с другой – разрешения политической ситуации. Вопреки ожиданиям, цены на жилье снижались незначительно, а точнее – «качались» в рамках 5-10%. Кто-то из застройщиков пытался повышать цены в связи с сезоном, но в итоге они возвращались на прежний уровень.

И все же к концу года некоторое оживление на первичном рынке все-таки произошло. По крайней мере, клиенты нашей компании стали активнее интересоваться новостройками и тратить деньги на покупку квартир. Благодаря применению новых программ, в частности способа покупки «аккредитив», за последние два месяца нам удалось выйти на заметный объем продаж в строящемся комплексе «Дуэт» . Хотя полагаю, что это был накопленный спрос, и не исключено, что в ближайшие полгода подобная динамика не сохранится.

Покупателям недвижимости в следующем году будет просто страшно. И не только в связи с принятием Налогового и Жилищного кодексов. В новом году ожидается более жесткий контроль в плане финансового мониторинга при покупке квартир стоимостью свыше 400 тыс. грн. Это заставит покупателей задуматься, как им вести себя в этой ситуации. А пока они будут размышлять, рынок в этом сегменте рискует замереть еще на полгода, а может, и больше.

Исходя из сложившихся реалий, ожидать качественного роста рынка в следующем полугодии не приходится. Вероятнее всего, рынок будет пребывать в стагнирующем состоянии. Конечно, какие-то движения происходить будут, но, скорее всего, в объемах, поддерживающих статус-кво. Кредитование бизнеса и потребителей еще не самое выгодное, оставляют желать лучшего и доходы населения – тенденции к росту не наблюдается. На этом фоне такие дорогие покупки, как квартиры, обычно на первое место не выходят. Стало быть, спрос на новое жилье останется минимальным.

Дмитрий ВЕРХОЛАЗ,
руководитель отдела продаж компании «Рост Девелопмент»:

– Весь год рынок загородной недвижимости находился в спящем состоянии. Строительство коттеджей было свернуто, продавать жилье было некому – покупатели ушли с рынка. Особенно сильный спад ощущался в сегменте коттеджей премиум-класса. Потенциальные покупатели такого сегмента, как правило, уже владеют жилыми объектами, и им не «горит» приобретать второй или третий загородный дом. К тому же кризис заставил покупателей пересмотреть свои доходы и просчитать издержки, связанные с содержанием загородной недвижимости.

Учитывая низкий спрос, цены на коттеджи будут продолжать снижаться, если, конечно, финансовое состояние компаний не позволяет держать паузу. Что касается нашего проекта – коттеджного поселка «Шишкино», то опускать цены мы не планируем – они и так снизились до предела. В базовом варианте наши коттеджи подешевели примерно на 30%.

На мой взгляд, в следующем году коттеджный рынок будет пребывать в застое, и в ближайшие 3-4 года новых проектов не появится. Построить коробку несложно, а вот обеспечить комплексную инфраструктуру, с подведением коммуникаций, строительством социальных объектов, – дело неподъемное в кризисных условиях. С учетом динамики сегодняшних продаж, это экономически нецелесообразно.

Спрос на коттеджи привязан к кредитованию. К сожалению, сегодня кредиты малодоступны, да и банки очень осторожно подходят к кредитованию такого дорогостоящего формата недвижимости.

И все же, не все так пессимистично. Если экономика пойдет в рост, кредитование восстановится, а на коттеджи сформируется адекватная цена и адекватный спрос, то загородный рынок ждут самые светлые перспективы.

Прогнозы экспертов собирала
Валентина ПОПОВА