RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость
ГлавнаяИнформацияИнформацияСтатьиСтатьи
Статьи
Газета
Законодательство
Полезная информация
Аварийные службы
Группы учета и распределения жилья
Главные архитекторы
Паспортные службы
Субсидии и опека
Управления и комитеты
Государственные нотариальные конторы
ЖЭКи
Коммунальные службы
Водоснабжение
Теплоснабжение и газ
Энергоснабжение
Частные нотариусы
Опросы
Подписка на рассылку
Полезные ссылки


Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Сделки с недвижимостью: не забудьте о детях
Выпуск 97 от 26.10.2005. Тема "Рынок недвижимости"

В последние годы оформление сделок купли-продажи с участием несовершеннолетних детей находится в сфере внимания органов опеки и попечительства. С одной стороны, это помогает защитить интересы детей, с другой – максимально обезопасить сделку для покупателя.

Дело в том, что при приватизации, прописке-выписке и продаже квартиры нередко права несовершеннолетних не соблюдаются. В одних случаях – по незнанию, в других - в силу «забывчивости горе-родителей, которых судьба собственных детей мало волнует. А ведь права у детей до 18 лет на свою часть приватизированной квартиры точно такие же, как у взрослых членов семьи. Ребенок (даже если ему месяц от роду), внесенный в свидетельство о праве собственности на квартиру, является таким же полноправным ее собственником, как и его родители, значащиеся в свидетельстве. Другое дело – он не может до совершеннолетия самостоятельно распоряжаться своей частью собственности. Вот почему решение проблем, связанных с защитой прав несовершеннолетних при проведении сделок с недвижимостью, взяло на себя государство. Об этом заботятся специальные органы опеки и попечительства при райисполкомах. Здесь у продавцов (покупателей) жилья выясняют цель продажи (покупки, обмена, дарения и т. д.) квартиры, а также то, как будут защищены права несовершеннолетнего после сделки, т. е. будет ли он наделен собственностью в дальнейшем. В соответствии с законом органы опеки и попечительства выдают разрешение (или отказ) на совершение сделки. Без такого документа сделка просто не может быть оформлена.

Надо заметить, что при операциях с кооперативной квартирой разрешения опекунского совета на совершение сделки не требуется. А вот при операциях с приватизированной, часть которой принадлежит несовершеннолетним, обязательно. Если разрешение каким-то образом обошли, а оно требовалось, то в случае конфликта суд признает сделку недействительной.

Чтобы получить разрешение на сделку, нужно предоставить в органы опеки и попечительства целый пакет необходимых документов. Причем в каждом районе – свои требования и свой перечень. В некоторых районах требуют акт обследования жилищно-бытовых условий, характеристики с места работы родителей, заключение участковых инспекторов милиции и др. Инспекторы опекунского совета конкретно рассматривают каждый случай, изучают семейные обстоятельства ребенка и лишь на основании выводов принимают решение: дать согласие на сделку или отказать.

При продаже квартиры с последующей покупкой равного или большего по площади жилья органы опеки и попечительства, как правило, разрешают сделку при условии, что на имя несовершеннолетнего будет приобретена не меньшая часть жилья. Сделки по продаже и покупке в этом случае должны проводиться одновременно. Однако в ряде случаев такое требование не всегда выполнимо. Довольно часто бывают ситуации, когда семья переезжает в другой город или страну. Провести сделку по продаже и покупке квартиры в один день – невозможно. Проконтролировать исполнение покупки опекунский совет не в состоянии. Будут ли дети обеспечены жильем – одному богу известно. Но даже если в справке-разрешении есть указание, на какую жилплощадь выезжает ребенок, дальнейший процесс не контролируется – механизма отслеживания нет по причине правовой неурегулированности этого вопроса. Полный контроль осуществляется только за судьбой детей, находящихся под опекой. Неудивительно, что бывают случаи, когда после продажи квартиры дети оказываются выброшенными на улицу. Вот почему инспекторы органов опеки и попечительства отказываются давать разрешение на сделку при малейшем подозрении на попытку злоупотребления жилплощадью несовершеннолетних детей.

Учитывая интерес к этой проблеме продавцов и покупателей жилья, мы обратились в Жовтневый рийисполком, где специалисты по охране детства отдела образования Жовтневого района согласились ответить на самые актуальные вопросы.

- Как осуществляется процедура выдачи разрешения на продажу приватизированной квартиры с дальнейшей покупкой, если в числе собственников – несовершеннолетний ребенок?

- Согласно ст.177 Семейного кодекса Украины, ст. 17, 18 Закона Украины «Об охране детства» родители должны обратиться в органы опеки и попечительства своего района (по месту регистрации), где им предоставят перечень документов, которые необходимо собрать. В числе главных – письменное согласие родителей на продажу квартиры, а также документ, подтверждающий приобретение жилья на имя ребенка, т. е. что за ребенком сохраняется право собственности на жилье. Таким подтверждением может быть предварительный договор, договор о задатке, договор дарения и т. д. На основе предоставленных документов готовится решение райисполкома, которое обязывает родителей внести в правоустанавливающий документ на новую квартиру имя ребенка.

- Нужно ли обращаться в органы опеки и попечительства при прямой покупке жилья?

- Обязательно. Согласно Закону Украины «О внесении изменений в ст.117 Семейного кодекса и ст. 32 Гражданского кодекса», «родители несовершеннолетних детей не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства совершать договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации, в том числе договоры раздела или обмена жилого дома, квартиры». Так что процедура получения разрешения на приобретение (обмен, дарение и т.д.) жилья остается той же, правда, перечень предоставляемых для этого документов – гораздо меньший.

- Что делать в случае, если приобретается другое жилье взамен старого, а один из родителей не согласен с продажей квартиры?

- В случае спорных ситуаций (один из родителей проживает в другом городе и не заботится о ребенке, либо злоупотребляет алкоголем) орган опеки и попечительства может решить спор в интересах ребенка. Если приобретается жилье большей площади, т. е. права ребенка не ущемлены, то выдается разрешение без согласия второго супруга.

- В каких случаях возможен отказ в получении разрешения на сделку?

- Среди основных такие: если площадь покупаемой квартиры меньше продаваемой (в таком случае речь идет об ущемлении прав ребенка); если семья, в которой проживает ребенок, неблагополучная (родители алкоголики, наркоманы и т. д.); если нет согласия одного из супругов на продажу/покупку квартиры; если дети лишены родителей и находятся под опекой.

- Семья из трех человек, в которой ребенок-инвалид, продает свою 1-комнатную квартиру с последующей покупкой 3-комнатной с помощью кредита. При обращении в органы опеки и попечительства получает отказ на продажу. Аргументы инспектора – нет подтверждения, что ребенок включен в число собственников приобретаемой с помощью ипотеки квартиры. Правомерен ли отказ в таком случае?

- Нет, не правомерен. Родителям необходимо написать заявление о том, что они обязуются в оговоренный срок выплатить кредит за приобретаемую квартиру, где указанная часть будет принадлежать ребенку, и заверить его у нотариуса. Потом это заявление принести в органы опеки и попечительства вместе с другими документами (согласно перечню), на основании которых будет вынесено решение исполкома.

Валентина ПОПОВА





   Объявления
Аренда cклада по ул.Героев Сталинграда, в районе авто-рынка
МЕСТО УСПЕШНОЙ ТОРГОВЛИ!!!! БЕЗ КОМИССИИ!!!
     © компания "Realest", Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.