RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость
ГлавнаяИнформацияИнформацияСтатьиСтатьи
Статьи
Газета
Законодательство
Полезная информация
Аварийные службы
Группы учета и распределения жилья
Главные архитекторы
Паспортные службы
Субсидии и опека
Управления и комитеты
Государственные нотариальные конторы
ЖЭКи
Коммунальные службы
Водоснабжение
Теплоснабжение и газ
Энергоснабжение
Частные нотариусы
Опросы
Подписка на рассылку
Полезные ссылки


Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Рынок недвижимости: через кризис – к обновлению
Выпуск 247 от 26.11.2008. Тема "Рынок недвижимости"

Рынок недвижимости: через кризис – к обновлению

Почти полное затишье на рынке недвижимости склоняет многих экспертов к самым пессимистическим прогнозам. Все чаще раздаются мнения о грядущем обвале цен и неспособности рынка работать в новых условиях. Но так ли пессимистична ситуация на самом деле? К разговору о сегодняшнем состоянии рынка, возможных прогнозах и деятельности риэлторов мы пригласили руководителей ведущих агентств недвижимости Днепропетровска. К удивлению редакции, мнения экспертов во многом совпали.

Как вы оцениваете сложившуюся ситуацию в сфере недвижимости?
 
Елена САФРОНОВА,
директор риэлторской компании «RealNest»:
 

— Начиная с лета, рынок недвижимости замер, количество сделок уменьшилось в 10 раз. В то же время цены продолжали держаться на весеннем уровне вплоть до конца сентября. Продавцы квартир надеялись, что это лишь кратковременное состояние рынка. В октябре, когда последствия финансово-экономического кризиса стали ощущаться сильнее, сложившиеся цены на жилье дрогнули. Первыми не выдержали собственники объектов, которые приобретались или строились почти полностью за кредитные средства. Часть таких объектов была выставлена на продажу по цене на 20-30% ниже рыночной. Хотя реальное снижение стоимости не столь существенно, учитывая подорожавший доллар. Собственники же объектов недвижимости, свободных от кредитных обязательств, продолжают удерживать цены на прежнем уровне. Такую ситуацию – когда цены уже не растут, но и не наблюдается падения рынка, я бы назвала переходным периодом.

Сергей ЛОГУТЕНКО,
учредитель бюро недвижимости «Логутенко и партнеры»:
 

— На рынке недвижимости установилась почти полная тишина. Спрос как таковой исчез еще с мая, количество реальных сделок сократилось до одной-двух в месяц. Как и все рынки, сфера недвижимости находится в критическом состоянии. Теоретически такая стагнация рынка должна была привести к бешеному падению стоимости жилья. Однако такие факторы, как подорожание и сворачивание ипотечных кредитов, с помощью которых ранее приобреталось до 70% жилья, а также проблемы со снятием депозитов сдерживают процесс падения.

В то же время со всех сторон только и слышится, что цены на жилье снижаются…

Елена САФРОНОВА:
— В такое заблуждение вводит изменение курса доллара (к которому привязана стоимость недвижимости) по отношению к гривне. Если взять летнюю среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в размере $55 тыс. и сегодняшнюю цену в $45 тыс., то в пересчете на национальную валюту по сегодняшнему курсу получается практически одна и та же цифра. С учетом соотношения доллара к гривне 1 к 6 доллар вырос на 20%. Таким образом, из-за изменения курса валют летняя стоимость квартиры в долларах автоматически опустилась до $45 тыс., то есть – на 20%.

Сергей ЛОГУТЕНКО:
— Ценовая ситуация на рынке жилья такая же, как и летом. Если брать стоимость квартиры в гривне, то она остается на прежнем уровне и даже немного растет. Так, летом цена обычной 3-комнатной квартиры, к примеру, на ж/м Победа составляла $100 тыс. при курсе доллара примерно 4,7. Сейчас такая квартира предлагается за $80 тыс., но уже при курсе доллара 6. Чтобы получить эти $80 тыс., покупателю потребуется 480 тыс. гривен. То есть в гривне цена квартиры стала больше, хотя визуально она упала на 20%. Получается, что в гривне цена поднялась, а в долларе упала на 20%.

Сегодня говорить о реальном снижении цен можно лишь на единичные квартиры. Но не только потому, что цены были завышены. Связано это с необходимостью для продавца решить какую-то жизненно важную проблему: сложности с бизнесом, невыплатой кредитов или жилье нужно продать срочно в связи с отъездом. Таких «проблемных» квартир будет становиться больше, так как ситуация в стране изменилась. У основной массы населения начинают сокращаться доходы или вовсе исчезать источники их получения. Поэтому дешевые варианты появляться на рынке будут. И это правда. Но их количество не окажется настолько большим, чтобы повлиять на ценовую ситуацию на рынке. Уверен: общей тенденции – когда все массово ринутся по дешевке продавать свои квартиры, не будет.

Как ведут себя продавцы и покупатели? Что удерживает их от сделок?

Елена САФРОНОВА:
— Если говорить о покупателях, то это ожидание, что недвижимость упадет в цене. И даже не столько ожидание, сколько боязнь сделать досадный просчет: а вдруг завтра квартиры станут дешевле? Поэтому потенциальные покупатели находятся в «прощупывании» рынка. Сейчас, под действием нагнетаемых слухов о падении цен, покупатели даже активизировались, заявляя о готовности приобретать объекты по бросовым ценам. Это говорит о существовании большого скрытого спроса на жилье по ценам ниже рыночных.

В свою очередь, продавцы не спешат снижать цены и отличаются не меньшей терпеливостью. Их позиция: либо мы получаем ту сумму, которую заявляем, либо откладываем продажу до лучшего случая. Если продажа квартиры «не горит», то склонить их на уступки практически невозможно. Идут на скидки в основном те продавцы, у кого есть кредитные обязательства или другая нужда в срочной продаже.

Сергей ЛОГУТЕНКО:
— Сейчас желающих купить жилье немало, но их нельзя считать реальными покупателями: в массе своей они находятся в состоянии выжидания и толком не знают, как поступить лучше. Большинство считают: а я все-таки подожду, это товар не первого спроса. Сейчас не та ситуация, чтобы покупать недвижимость: в условиях кризиса боязнь за завтрашний день заставляет отказываться от дорогостоящих покупок и не ввязываться в кредиты. В таких условиях те, кто планировали покупку, предпочли остановиться на съемном жилье. Так, в октябре наблюдалась буквально ажиотажная ситуация, когда все бросились снимать квартиры. Арендные ставки на некоторые из них подскочили на 30%-50%. Если раньше «малосемейка» на ж/м Тополь предлагалась за $220 в месяц, то теперь за такое жилье просят $280.

Продавцы, как и покупатели, также ведут себя неспешно. По их мнению, если ничего не «давит» – пусть квартира лучше постоит, чем отдавать ее за бесценок, или уходит в аренду. Так многие сейчас и делают.

Любой кризис имеет как негативные, так и позитивные моменты. Насколько полезен может оказаться кризис для рынка недвижимости?

Елена САФРОНОВА:
— Сейчас довольно неплохой период для покупателя: и выбор большой, и приобрести лучший вариант можно не по завышенным ценам, а со скидкой, так как есть возможность торга с продавцом. Это не значит, что скидка будет большой – зато можно сделать осмысленный выбор в спокойных условиях. Если прежде в стремительной гонке покупалось все подряд, и мало кто обращал внимание на недостатки квартиры, то сейчас процесс покупки приобретает степенный характер: можно спокойно изучать характеристики квартиры, оценивать возможное окружение соседей, сравнить варианты. Это, безусловно, плюсы для покупателя.

Сегодня мы приходим к нормальному состоянию европейского рынка, когда предложение всегда опережает спрос, у покупателя есть выбор, цены растут на уровне или чуть выше инфляции, а шансов на быструю и выгодную продажу больше всего у наиболее качественных объектов. В таких условиях мы, риэлторы, начинаем работать по общемировым стандартам – профессионально продавать объекты и получать комиссионные не от покупателя, а от продавца, т. е. от того, кто заинтересован в продаже. Ведь по сути, логика нашей работы заключается в предоставлении услуги продавцу – продать объект за наилучшую для него цену. Как бы то ни было, но к прежнему состоянию рынка, когда цены в отдельные годы росли темпами от 60% до 100% и даже 200% в год, а риэлторы участвовали в гонке вместе с покупателями, мы уже не вернемся.

Сергей ЛОГУТЕНКО:
— Кризис станет мощной очистительной силой для рынка недвижимости. Прежде всего, с рынка уйдут спекулянты – так называемые агентства недвижимости, которые занимались исключительно перепродажей. А также «показывальщики» квартир, главный принцип которых «показал – деньги взял (100% предоплата услуг)», а после – хоть трава не расти. Такие горе-риэлторы, которые не имеют и не могут иметь никакого отношения к профессиональному риэлторскому сообществу, не будут иметь места на рынке. Останутся и упрочат свои позиции те агентства недвижимости, которые будут предоставлять полный спектр услуг и бороться за клиента рыночными методами – методами добросовестной конкуренции. Февраль покажет, сколько риєлторских фирм  подтвердят свое право называться профессионалами.

Кризис также встряхнет покупателя: он, наконец, успокоится и при принятии решения о покупке недвижимости будет руководствоваться здравым смыслом, а не стадническим инстинктом – все покупают, берут кредиты, и я, мол, не отстаю.

Как долго продлится кризис и что, на ваш взгляд, можно ожидать от рынка в ближайшей перспективе?

Елена САФРОНОВА:
— Сегодня сложилась настолько непростая ситуация в экономической и финансовой сфере, что предсказать, что будет в обозримом будущем, почти невозможно. Да и ни один самый авторитетный экономист не рискнет сказать точно, насколько затяжным будет финансовый кризис, – слишком много факторов его спровоцировали. Поэтому с немалой долей вероятности можно говорить как о падении цен, так и возвращении их на круги своя.

На мой взгляд, если до весны ситуация в банковской сфере останется прежней, то ничего принципиального с рынком недвижимости не произойдет. В течение этого переходного периода на рынке будут происходить единичные сделки, цены изо всех сил будут пытаться удержаться на прежнем уровне. Хотя будут появляться в незначительном количестве объекты, примерно на 20-30% дешевле сегодняшней стоимости. Но если банки возобновят ипотеку, сделают более привлекательными условия кредитования – тогда начнется движение, рынок пойдет на подъем, и к осени следующего года цены опять начнут расти темпами на уровне инфляции. Если же весной подвижки в лучшую сторону не будет – обвал рынка не исключен, снижение цен может составить до 50%.

Сергей ЛОГУТЕНКО:
— Никаких положительных тенденций в борьбе с финансовым кризисом я не вижу. Если в других странах снижают процент по кредиту, смягчают гербовые сборы, одним словом – стимулируют спрос путем активизации рыночных механизмов, в том числе через кредитование, то у нас все наоборот. Все действия правительства и Нацбанка не только не идут на пользу процессу, а напротив, ухудшают ситуацию. Дают возможность заинтересованным лицам ловить рыбку в мутной воде. Такая ситуация будет настолько длительная, насколько это будет кому-то нужно. На мой взгляд, то, что сейчас происходит, это передел рынка собственников, когда одни банки или компании поглощают другие.

Учитывая такую смутную ситуацию, рынок будет стагнировать вплоть до весны. Но обвала цен, на мой взгляд, не будет. Скорее всего, цены на отдельные объекты будут опускаться медленно, и к марту снизятся еще процентов на 10-15. Предполагаю, что цены будут опускаться весь 2009 год. А вот в 2010-2011 годах «вторичка» переживет новый всплеск спроса и роста цен. Связано это с грядущим дефицитом квартир на первичном рынке из-за отсутствия задела в жилищном строительстве.

На мой взгляд, ситуация начнет выравниваться, когда в полном объеме возобновится ипотечное кредитование, когда люди перестанут думать исключительно о хлебе насущном. Сколько понадобится для этого времени – сказать трудно. Все зависит от того, как будет развиваться политическая и экономическая ситуация в стране, насколько масштабный размах приобретет безработица, как будет вести себя гривна по отношению к доллару.

Валентина ПОПОВА




   Объявления
Продам! 3 комнатную квартиру на ж/м Тополь-1
Продам 4 комнатную квартиру по улице Комсомольской, сталинка.
     © компания "Realest", 2023 Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.