Согласно Закона, проведение оценки имущества является обязательным в следующих случаях:
- при создании предприятий (хозяйственных обществ) на базе государственного имущества или имущества, которое находится в коммунальной собственности;
- при реорганизации, банкротстве, ликвидации государственных, коммунальных предприятий и предприятий (хозяйственных обществ) с государственной долей имущества (долей коммунального имущества);
- при выделении или определении доли имущества в общем имуществе, в котором есть государственная доля (доля коммунального имущества);
- при определении стоимости взносов участников и учредителей хозяйственного общества, если в указанное общество вносится имущество хозяйственных обществ с государственной частью (частью коммунального имущества), а также в случае выхода (исключения) участника или учредителя из состава такого общества;
- при приватизации и другой форме отчуждения в случаях, установленных законом, аренды, обмена, страхования государственного имущества, имущества, которое находится в коммунальной собственности, а также возврата этого имущества на основании решения суда;
- при переоценке основных фондов для целей бухгалтерского учета;
- при налогообложении имущества и определении размера государственной пошлины согласно закона;
- при передаче имущества под залог;
- при определении убытков или размера возмещения в случаях, установленных законом;
- в других случаях по решению суда или в связи с необходимостью защиты общественных интересов.

     Обязательность оценки распространяется только на объекты государственной и коммунальной собственности, также на операции с имуществом, подлежащем передаче в залог. Что же касается негосударственной собственности, то ее оценка не является обязательной, однако необходимой для субъектов рынка.

РАССМОТРИМ СИТУАЦИЮ ТАКОЙ НЕОБХОДИМОСТИ. ИТАК ...

ЕСЛИ ВЫ:	ВЫ ПОЛУЧИТЕ:
Потенциальный инвестор и нуждаетесь в прединвестиционной экспертизе объекта инвестиций	Достоверную информацию о реальном состоянии объекта инвестиций и его рыночной стоимости
Кредитор и хотите определить рыночную стоимость объекта залога	Непредвзятую и объективную информацию о рыночной (и ликвидационной) стоимости объекта залога, а также рекомендации по максимальной защите интересов кредитора в части регулирования залоговых отношений
Собственник и хотите определить рыночную стоимость объекта собственности	Полную характеристику Вашей собственности и заключение о ее рыночной стоимости
Ищете инвестора	Профессиональную консультацию об инвестиционной привлекательности Вашего объекта инвестиций
Хотите взять кредит	Экспертное заключение о стоимости имущества, предоставляемого в залог
Финансовый директор и хотите осуществить переоценку активов	Заключение экспертов, которое позволит Вам обосновать справедливую стоимость вверенных Вам активов
Представитель государства, ликвидатор и хотите определить стартовую цену аукциона по продаже залогового имущества, имущества банкротов	Вывод экспертов, которые определят рыночную стоимость и ликвидационную стоимость активов

     В сущности, приведены только наиболее распространенные случаи, когда Вам могут понадобиться услуги оценщиков. Частные потребности отдельного заказчика могут обнаруживать и создавать все новые и новые прецеденты применения оценки.

     Многие из Вас считают, что, обратившись в риэлторскую компанию, обязательным условием является предоставление услуг по оценке недвижимости, определение ее рыночной стоимости. Конечно же, мнение эксперта по недвижимости всегда будет реально отражать картину рынка на момент определения стоимости имущества. Однако существует ряд ограничений по предоставлению услуг оценки. 

     Согласно статьи 5 Закона, лицами, имеющими право проводить оценку, являются: 

     - субъекты хозяйственной деятельности - зарегистрированные в установленном законодательством порядке физические лица - субъекты предпринимательской деятельности, а также юридические лица, независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, которые осуществляют хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в установленном Законом порядке;

     - органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые получили полномочие на осуществление оценочной деятельности в процессе выполнения функций из управления и распоряжения государственным имуществом и (или) имуществом, что есть в коммунальной собственности, и в составе которых работают оценщики. 

     Таким образом, оказание услуг по оценке является лицензированным видом деятельности. 

     - Оценщиками могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, которые составили квалификационный экзамен и получили квалификационное свидетельство оценщика в соответствии с требованиями этого Закона. 

     - Оценщиком не может быть лицо, которое имеет непогашенную судимость за корыстные преступления (согласно статье 6 ЗУ "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине"). 

     Риэлторские компании, не имеющие лицензии на проведение оценки, могут предоставлять не более чем информационно-консультационные услуги по определению стоимости недвижимости. Такие услуги ничего общего с экспертным заключением не имеют.

     В чем же принципиальная разница? 

     Информационно-консультационные услуги оформляются в виде информационной справки, содержащей стоимость объекта недвижимости. Это субъективное мнение эксперта по недвижимости, которое базируется на личном опыте. 

     Экспертное заключение - это письменный отчет, который, согласно статьи 56 "Общие положения оценки имущества и имущественных прав" Национального стандарта № 1, содержит:
     - описание объекта оценки, которое дает возможность его идентифицировать;
     - дату оценки и дату завершения составления отчета, а в случае необходимости - срок действия отчета и вывода про стоимость имущества согласно требованиям законодательства;
     - цель проведения оценки и обоснование выбора соответствующей базы оценки;
     - перечень нормативно-правовых актов, согласно которым проводилась оценка;
     - перечень ограничений по согласованию результатов оценки;
     - изложение всех предположений, в пределах которых проводилась оценка;
     - описание и анализ собранных и использованных исходных данных и прочей информации во время проведения оценки;
     - выводы по анализу действующего использования и наиболее эффективного использования объекта оценки;
     - изложение содержания использованных методических подходов, методов и оценочных процедур, а также соответствующих расчетов, с помощью которых сделан вывод о стоимости имущества;
     - письменное заявление оценщика о качестве использованных исходных данных и прочей информации, личный осмотр объекта оценки (при отсутствии возможности личного осмотра - соответствующие пояснения и обоснования ограничений и предположений по использованию результатов оценки), соответствия Национальным стандартам оценки имущества и прочим нормативно-правовым актам по оценке имущества во время ее проведения, другие факты, которые являются важными для подтверждения достоверности и объективности оценки имущества и выводов о его стоимости;
     - выводы про стоимость имущества;
     - приложения с копиями всех исходных данных, а также в случае необходимости - прочие информационные источники, которые поясняют и подтверждают предположения и расчеты.

     Заказчик, прежде всего, должен определить цели оценки, то есть для чего необходимо определить стоимость недвижимого имущества. В случаях, когда этот документ необходим для собственных целей - достаточно обратиться к специалисту по недвижимости, если же отчет будет использоваться третьими лицами (банками, страховыми компаниями, инвесторами и пр.), как подтверждение стоимости объекта - ему нужен сертифицированный оценщик, владеющий инструментарием оценки, то есть методами и подходами.

     Подходы и методы, наиболее широко используемые в области оценки недвижимости:
     - Затратный подход включает в себя метод замещения и метод прямого восстановления.
     - Доходный подход - методы прямой и непрямой капитализации доходов. 
     - Сравнительный подход (примером может служить метод регрессии).

     Приведенный перечень является далеко не исчерпывающим. Выделены только те методы, которые указаны в Национальном стандарте и наиболее часто с точки зрения автора используются специалистами, краткое описание которых позволяет получить представление о методике оценки объектов недвижимости. 

     Метод замещения. Состоит в определении стоимости замещения с учетом уменьшения ее на сумму износа. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. 

     Метод прямого воссоздания (восстановления). Состоит в определении стоимости восстановления с учетом всех видов износа.

     Метод прямой капитализации применяется, когда прогнозируется постоянный по величине и равный в промежутках периода прогнозирования чистый операционный доход, получение которого не ограничивается во времени.

     Метод дисконтирования денежных потоков (непрямая капитализация) применяется в случаях, когда прогнозные денежные потоки от использования объекта оценки неодинаковы по своей величине, непостоянны на протяжении определенного периода или их поступления ограничиваются во времени. Прогнозные денежные потоки (в том числе стоимость реверсии) подлежат дисконтированию для получения их текущей стоимости.

     Данные методы (прямой и непрямой капитализации) позволяют инвестору оценить привлекательность объекта на основе ожидаемых доходов. 

     Метод регрессии, основанный на сравнительном анализе сделок на рынке недвижимости, при обязательном учете влияющих на цену факторов. Данный метод эффективно работает при достаточно подробной информации о совершаемых сделках. 

     Оценка имущества осуществляется с использованием методов, которые являются составляющими частями методических подходов либо результатом комбинирования нескольких методических подходов, а также оценочных процедур. Оценщик применяет, как правило, несколько методических подходов, наиболее полно отвечающих определенным целям оценки, виду стоимости при наличии достоверных информационных источников для ее проведения.
 
     Выводы о стоимости объекта строятся на основании согласования результатов оценки, полученных с помощью применения различных методических подходов.

     Таким образом, использование того или иного подхода в оценке является творческим процессом, управляемым созидательными и профессиональными качествами оценщика. Широкая сфера применения, углубляющиеся и усложняющиеся рыночные отношения - все это делает оценку в современных условиях необходимым условием цивилизованного ведения бизнеса.

Начальник департамента оценки Процун Н.Н.