ВИНОКУР Владимир Исаакович - Директор Центра недвижимости и оценки "МЕГОКОН-В"; Советник Президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины.
Подскажите оптимальный путь приобретения жилья предприятием для своего работника. Вопрос задан на сайте Центра "МЕГОКОН-В"
Не могу сказать, что очень много предприятий хотят купить квартиру, но есть фирмы (не только НЕ государственные), которые хотят приобрести жилье для своего работника.
Есть несколько технологий, по которым я работаю со своими Клиентами.
1. Взять кредит в своей организации. 1) Кредит может быть беспроцентным, т.е. сколько взял - столько отдал. Вариант идеальный, но … редкий. 2) Кредит может быть "под проценты". Недавно я работал с Клиентом, которому фирма дала кредит под 12 процентов годовых, т.е. один процент в месяц. Но … Сумма кредита была не на всю стоимость квартиры, а всего (!) 10'000 долларов США.
Эту сумму я использовал для частичной оплаты квартиры, а 15000 долларов США мой Клиент взял в банке кредит по программе ипотечного кредитования.
Безусловно, моему Клиенту тяжело выплачивать кредит и своему предприятию и Банку, но … проблему мы решили, и мой Клиент купил хорошую квартиру.
2. Предприятие имеет право приобрести квартиру на себя, т.е. квартира становиться собственностью предприятия, юридического лица.
В этой сделки есть своя технология, которую необходимо знать.
Если предприятие Государственное, то необходимо соблюдать процедуру получения разрешения от вышестоящей организации. Даже если приобретает Министерство, то необходимо получить разрешение от Минфина и Кабмина.
Предприятию (организации) с частным капиталом не нужно получать разрешений. Учредители (акционеры) могут принять и зафиксировать решение о приобретении квартиры из денег "очищенных" от налогов, т.е. из прибыли. Процедура фиксирования такого решения имеет определенную технологию и необходимо обратиться к юристу или Риелтору (грамотному), который и подготовит все необходимые документы, без которых сделки могут признать недействительной.
Заслуживает внимание порядок приобретения квартиры.
Особенно следует быть внимательным при приобретении квартиры у физического лица, которое хочет получить деньги наличными и не всегда (!) в гривнах.
"Расчет (передача денег) "со счета на счет" по безналичному расчету".
Мы понимаем, что с расчетного счета на расчетный счет можно переводить и гривны и валюту. Иметь валюту законом не запрещено, ее можно покупать, хранить на обычных счетах и на депозитных счетах, т.е. получать доход.
Но при операциях на рынке недвижимости нужно быть … грамотным и осмотрительным. А с валютой обращаться осторожно и внимательно.
Поэтому в этой статье я хотел бы поговорить о способе передаче денег по безналичному расчету в национальной валюте.
Полагаю, что этот способ, пожалуй, один из самых надежных.
Хотел бы отметить, что эта схема практически единственная в случае, когда Покупателям объекта является юридическое лицо. Моим Читателям следует знать, что юридическое лицо - не может, как правило, рассчитываться наличными деньгами, а может только по безналичному расчету и в национальной валюте.
А если Продавец лицо физическое, то ему мои рекомендации очень (!) важны.
Покупатель и Продавец открывают на себя банковские расчетные счета в гривнах. Не исключено, что у них уже есть счета в национальной валюте, а если Покупатель юридическое лицо, то, безусловно, есть собственный расчетный счет.
Можно открыть счета в разных Банках и в разных городах, но лучше в одном городе и в одном Банке, тогда прохождение денег происходит практически мгновенно и "прозрачно".
Технология, примерно, такова: 1) Покупатель и Продавец открывают расчетные счета в национальной валюте. Договор купли-продажи у нотариуса заключается с отлагательным условием. 2) Одним из условий перехода права собственности от Продавца к Покупателю является факт зачисления оговоренной в Договоре купли-продажи суммы в гривнах на расчетный счет Продавца. 3) Для выполнения этого условия Покупатель приходит в Банк и производит перевод денег со своего счета на расчетный счет Продавца. 4) После "проявления" денег на своем счету, Продавец у нотариуса ставит вторую подпись, декларирующую факт выполнения Покупателем своих обязательств по оплате Договора купли-продажи. При этом право собственности переходит к новому Владельцу.
Так чем же этот способ лучше того, при котором деньги по "тому же" Договору с отлагательным условием Покупателем передавались наличными Продавцу, а тот затем ставил вторую подпись. В чем же разница?
Дело в том, что при "ручном" способе Продавец после принятия денег может "не признаваться" и не подписать Договор, тогда… проблемы (свидетели, уговоры, угрозы и т.п.).
Кроме того (повторяю), Покупатель (юридическое лицо) НЕ получает ДЕНЕГ. При "нашем" способе, даже если Продавец не "захочет" пойти к нотариусу, то ничего страшного. В Договоре указана сумма и способ ее зачисления на расчетный счет Продавца, а у Покупателя уже есть банковский документ о выполнении этого условия.
Естественно, нотариус не поставит свою подпись вместо Продавца, и дело все-таки будет разбирать суд, который в бесспорном порядке зафиксирует и подтвердит легитимность перехода права собственности. При такой схеме расчета защищены права Покупателя.
3. Можно обойтись и без Договора с отлагательным условием. Такую технологию можно применить, если принять в "соучастники" Банк.
Заключается трехсторонний Договор между Покупателем, Продавцом и Банком, в соответствии с которым оговоренная сумма перечисляется с расчетного счета Покупателя на расчетный счет Продавца при предоставлении Банку оговоренных заранее документов, например, удостоверенного нотариусом Договора купли-продажи или, дополнительно, справки о выписке Продавцов из квартиры и т.п.
Рассмотрим "плюсы" и "минусы" этой технологии.
Плюсы: 1) Гибкость, т.е. могут обслуживаться "цепочки" сделок с различными доплатами. 2) Наличие банковских документов, т.е. легкая доказуемость проведения расчетов. 3) Невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами, "куклами" и т.п.
Минусы: 1) В случае какого-либо срыва сделки и конфликтной ситуации с Продавцом (деньги уже внесены, а Продавец не соглашается подписывать Договор купли-продажи и ничего не разрешает Банку) деньги Покупателя "зависают" - получить их с блокированного (по условиям Договора с Банком) счета можно только через суд или с помощью умело составленного Договора, т.е. нужны услуги Риэлтора - профессионала. 2) Обязательность указания в Договоре купли-продажи истинной, полной стоимости (хотя, я считаю, что это не "минус", а "плюс"). 3) Опасность столкнуться и попасть в зависимость от "проблем" Банка, которые немедленно скажутся на участниках Договора купли-продажи, т.е. затруднением или даже невозможностью снятия денег со счета. 4) Возникновение дополнительных расходов, связанных с выплатой процентов Банку за участие в сделке и расходов на обналичивание денег.
При схеме зачисления денег от Покупателя на расчетный счет Продавца, для получения "на руки" заранее оговоренной суммы в валюте необходимо решить некую задачу.
Покупатель должен на расчетный счет Продавца перечислить такую сумму в гривнах, чтобы хватило для: - открытия расчетного счета в гривнах; - открытия расчетного счета в долларах США; - покупки валюты (не по рыночному курсу в киосках, а по курсу доллара к гривне на Украинской межбанковской валютной бирже (УМВБ), допустим это 5,33 грн./$; - оплаты комиссии Банка за выполненные услуги по приобретению валюты (от 0,5 до 0,15 процентов), примем 0,3 процента (1,003); - оплаты комиссии Банка на обналичивание денег, т.е. выдачу Продавцу наличных (если он этого хочет), ориентировочно один процент (0,01).
Во время предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом трудно, а вернее, невозможно предусмотреть курс доллара, т.е. знать точную цифру "гривневого эквивалента", соответствующего "долларовой стоимости" объекта на день перечисления.
Как же быть? Способ есть. Его знает опытный Риэлтор, который построит технологию сделки так, что бы обеспечить безопасность, законность (!) и интересы обеих Сторон.
Допустим, все прошло хорошо, и квартира стала собственностью Предприятия.
А как же ее Работник, для которого и затевалась "вся эта история"?
Конечно, можно эту квартиру Сотруднику подарить. Но тогда стоимость ее (полная стоимость) пойдет ему (сотруднику) в доход, т.е. он должен будет заплатить налог, при этом очень немалый подоходный налог.
Сотрудник может эту квартиру арендовать у своего предприятия, за сумму равную сумме коммунальных платежей, т.е. квартира будет считаться служебной.
Но мы понимаем, что для Сотрудника "все это не совсем то".
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии
с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.
est"