Сегодня за обычную квартиру в типовых домах Днепропетровска просят в среднем от $32 тыс. до $68 тыс. Доступно ли такое жилье для потенциального покупателя? На неоднозначный вопрос такой же неоднозначный ответ: «Это смотря для какого». А есть ли какие-то критерии, позволяющие хотя бы прикинуть, входите ли вы в круг счастливчиков, для которых жилье считается доступным? Критерии есть, и попробуем их «примерить» на себя.

На возможность улучшить жилищные условия влияют и демография, и благосостояние населения, и бюджетно-нормативная и кредитно-финансовая системы. В разные периоды нашей истории эти факторы оказывали разное по силе влияние на обеспечение граждан жильем, но в нынешних условиях, на мой взгляд, самыми основными являются всего две вещи – доходы населения и стоимость жилья. Остальные не имеют на доступность столь определяющего влияния. В частности, если говорить о государственном обеспечении жильем, то его худо-бедно получают практически только льготники.

Что может ипотека?

Если говорить об ипотечных кредитах, то на мой взгляд, они не способствуют повышению доступности жилья, а скорее, наоборот, – для большинства населения только усугубляют положение дел. Основания для такого мнения? Пожалуйста! Самый простой аргумент – при прочих равных условиях жилье становится дороже на сумму выплачиваемых процентов, страховок, комиссионных... При нынешних «драконовских» 20% годовых и сроке кредита десять лет удорожание составит в добрых два раза. Да, это возможность получить жилье сейчас, но… в два раза дороже или площадью в два раза меньше, чем через десять лет. А еще одной из причин роста цен на недвижимость (думаю, в памяти еще осталась их недавняя «заоблачность») как раз и является увеличение спроса за счет массовой выдачи ипотечных кредитов.

Если совместить рост цен и проценты, то получается такая круглая сумма, что говорить об использовании кредитов как способа увеличения доступности жилья как-то не очень уместно. В теперешних условиях для людей, получающих средние зарплаты, это больше похоже на добровольное финансовое закабаление и переход в категорию «крепостных крестьян» кредиторов. Поэтому не буду морочить голову критериями доступности жилья с использованием кредита, а остановлюсь на трех наиболее простых и наиболее широко используемых в мировой практике.

Критерии доступности

Первый, элементарный – отношение размера ежемесячной зарплаты к це-не одного квадратного метра жилья. Принято считать, что жилье доступно, если это соотношение близко к единице или, само собой разумеется, – больше единицы.

Напомню, что для Днепропетровска, где среднемесячная зарплата составляет 280 долларов США, а средняя стоимость 1 кв. м жилья – 1 500 долларов, это соотношение составляет менее 0,2. В удаленных от центра районах с 990 долларами за 1 кв.м жилья это соотношение приближается к 0,3. До единицы далековато. Так что по этому критерию жилье в Днепропетровске для получающих среднюю зарплату – малодоступно. Если же у вас зарплата в районе 1 000 долларов и выше, то днепропетровское жилье для вас вполне доступно.

Второй критерий доступности жилья определяется как отношение стоимости жилья к совокупному годовому доходу семьи. То есть он фактически показывает сколько лет требуется семье, чтобы накопить на квартиру, если не есть, не пить, а только – копить. И, конечно же, если квартиры за это время не подорожают.

Третий критерий – более гуманный и определяется как отношение стоимости жилья к годовому доходу семьи, из которого вычли потребительские расходы.

По этим двум последним критериям жилье считается доступным, если время накопления составляет меньше десяти лет. Соответственно малодоступным, если период накопления составляет от 10 до 20 лет. И практически недоступным, если этот период больше 20 лет.

Исходя из этих критериев, все желающие могут легко прикинуть параметры доступного именно для них жилья. А мы рассмотрим ситуацию «в среднем по больнице», то есть исходя из средних статистических показателей по городу.

Что на деле?

Если взять в расчет второй критерий, то за десять лет средняя семья, в которой два работающих, заработает столько средств, что ей будет доступной квартира (дом) стоимостью до 67 200 долларов США, практически недоступной – стоимостью выше 134 400 долларов.

Вы можете не поверить, но учитывая нынешние средние для Днепропетровска цены на квартиры в типовых домах (по данным риэлторской компании RealNest, средняя цена однокомнатных квартир – 33 тыс.долларов, двухкомнатных – 51,5 тыс. долларов, трехкомнатных – 68,5тыс долларов), получается, что средней семье вполне доступно жилье на вторичном рынке, даже район можно выбрать «поцентрее». Думаю, это очень мощный положительный фактор, вселяющий дополнительный оптимизм и уверенность в души желающих улучшить свои жилищные условия. Правда, есть нюансы в части насущных ежедневных расходов.

При попытке расчета третьего критерия доступности жилья (с учетом расходов) неожиданно возникли сложности. Как определить объем этих самых расходов «средней» семьи? Если исходить из стоимости потребительской корзины (она сейчас на уровне 1 500 грн. – приблизительно 190 долларов США), то для семьи из 4-х человек имеем 760 долларов. При двух работающих получим в минусе 200 долларов. Даже если брать на детей половину стоимости потребительской корзины, выходит минус 10 долларов. Получается неувязочка: средняя зарплата не покрывает средние расходы, о накоплении вопрос вообще не стоит.

Поэтому обратимся к такому показателю, как «прожиточный минимум»: если хочется квартиру – можно лет десять «поэкономить». Размер прожиточного минимума сейчас – 884 грн. (около 110 долларов). Стоимость проживания «по минимуму» – 440 долларов в месяц. Урезать эту сумму на детей – рука не поднимается, уж лучше меньше отложить. В итоге на квартиру можно «сэкономить» примерно 120 долларов в месяц. За десять лет набежит сумма 14 400 долларов, за двадцать – 28 800 дол-ларов. Получается, что и однокомнатная квартира в Днепропетровске для средней семьи – практически недоступна. Разве что за 20-23 тыс. «зеленых» в районах подальше от центра города, да и то не раньше, чем эдак лет через 15.

Из сравнения второго и третьего критериев доступности жилья напрашивается «вывод»: люди у нас не получают мало, а слишком много тратят на еду, одежду и другие не связанные с жильем вещи. Это, конечно, шутка. А в общем картина получается не очень радужная именно из-за низкого уровня доходов. К сожалению, у нас жизненно необходимые потребительские расходы у основной массы населения «съедают» почти все доходы, поэтому второй критерий пока практически не применим.

Как жить, чтобы отложить?

Но есть и свет в конце этого тоннеля под названием «путь к улучшению жилищных условий». Если в семье один ребенок, то, экономя, можно отложить 230 долларов в месяц. За десять лет это даст 27 600 дол-ларов, то есть уже можно «замахнуться» на однокомнатную квартиру.

С другой стороны, в среднем через те же 10 лет (а у кого-то и раньше) ваши дети начнут зарабатывать, и их зарплаты резко приблизят возможность приобретения семьей жилья. В этом случае «многодетная» семья будет уже обладать преимуществом перед семьей с одним ребенком.

Когда же у вас уже есть квартира, и вопрос стоит в расширении или разъезде, то увеличение квартиры на плюс одну комнату становится вполне доступным мероприятием. Ведь с учетом получения средств от продажи имеющегося жилья добавить нужно будет в среднем 17-18 тыс. долларов.

Делая выводы, хочу сказать, что вопрос доступности жилья, конечно, сугубо индивидуален, определяется прежде всего балансом доходов и расходов семьи, привязан к конкретному даже не региону, а району города. Кроме того, с нашими ценовыми «качелями» очень сильно зависит от текущей ситуации на рынке недвижимости. Но в среднем для жителей Днепропетровска жгучее желание приобрести однокомнатную квартиру будет удовлетворено через десять лет, если сможете ежемесячно откладывать хотя бы долларов 200, на двухкомнатную – от 300 до 500 долларов, на трехкомнатную – 400-600 долларов.

При этом нужно будет иметь изрядную силу воли, чтобы не потратить деньги на что-то другое, выдержку и железные нервы, чтобы спокойно реагировать на курс доллара и не сорваться при начале роста цен на недвижимость. Хотя за их ростом всегда следует снижение. Но, думаю, цель в этом случае оправдывает откладываемые на ее достижение средства. А десять лет – далеко не вечность. Даже в школе сейчас учатся дольше.

Геннадий АВРАМЕНКО,
директор
ООО «СМ.АРТ ДЕВЕЛОПМЕНТ»