Сейчас украинские застройщики активно обсуждают принятый, но еще не вступивший в силу Закон «О регулировании градостроительной деятельности». И хотя правительство заявляет, что новый документ существенно облегчит жизнь застройщикам, удешевит строительство жилья и, в целом, откроет второе дыхание сфере недвижимости, участники рынка настроены не столь оптимистично.

О том, что несут застройщикам и простым покупателям грядущие новации и действительно ли стоит ждать снижения цен на новое жилье, рассказали руководители строительных компаний Днепропетровска на круглом столе, посвященном основным положениям строительной реформы.

Разрешительные процедуры: проще и короче

Участники круглого стола в целом положительно оценивают новый Градостроительный закон. По мнению члена совета директоров Украинской строительной ассоциации, генерального директора компании «Созидатель» Леонида Турчина, принимавшего участие в разработке закона, цель документа – хорошая: облегчить жизнь строителям, упорядочить застройку территорий. Правда, закон содержит не все положения, которые предлагали строители. Но даже те, которые заложены в законе, не могут не радовать. Прежде всего, отмечают эксперты, закон упрощает и сокращает разрешительные процедуры в строительстве – теперь вместо полутора-двух лет они будут укладываться в два месяца. Причем на отдельные виды объектов (к примеру, многоэтажные дома до 9 этажей) разрешения вообще не понадобятся. Существенно упрощается и экспертиза объектов – все службы будут работать в режиме единого окна.

«Если раньше, – говорит профессор кафедры экономики Приднепровской академии строительства и архитектуры Владимир Залунин, – застройщику необходимо было потратить на получение разрешительных документов 415 дней, посетить около 120 кабинетов чиновников, то теперь процесс сокращается до 60 дней и 23 дверей чиновников». Такое уменьшение количества инстанций и согласований будет способствовать ускорению процесса строительства. По мнению Владимира Залунина, главный критерий эффективности строительства – это сокращение сроков строительства: «Чем быстрее дом будет построен и сдан в эксплуатацию, тем дешевле в нем будет жилье».

Кроме того, будущий закон вводит норму обязательного генерального планирования городов и понятие зонинга. Это значит, что застройка будет невозможна без утвержденной градостроительной документации и выделения функциональных зон, которые будут диктовать допустимые виды застройки. Это позволит более взвешенно подходить к процессу строительства и поможет избежать хаотичной застройки. Более того, строительный бизнес станет более прозрачным и более понятным для инвесторов.

Также закон предполагает, что эти и другие нововведения уменьшат стоимость строительства примерно на 20-30%.

Меньше контактов с чиновниками – ниже стоимость жилья

По мнению участников круглого стола, снижение бюрократической зарегулированности рынка позволит не только быстрее выйти на строительную площадку, но и уменьшить затраты строителей. Это скажется на цене нового жилья – оно станет значительно дешевле для покупателей. «Сегодня в стоимости нового жилья 54% составляет себестоимость строительства, а остальные 46% – это дополнительные затраты, включая коррупционную составляющую», – отметил Леонид Турчин. Как уточнил Владимир Залунин, себестоимость строительства («коробка») в Украине в настоящее время составляет примерно 300 долларов за «квадрат». Все, что свыше, – это не что иное, как «добавленная стоимость», то есть «накрутки». «Считаю, что в этом деле свое слово должна сказать исполнительная власть», – уверен Владимир Залунин.

С учетом того, что новый закон сводит прямые контакты застройщиков с чиновниками до минимума, появляется надежда на сокращение «коррупционных платежей». Если верить разработчикам закона, возможность коррупционных схем сокращается до 90%.

Между тем Леонид Турчин не уверен в сокращении коррупционных аппетитов чиновников: «Теоретически с введением нового закона коррупция обещает уменьшиться, так как примерно в 4 раза уменьшается количество походов за разрешительными документами. Но может быть и так, что при уменьшении количества коррупционных точек стоимость оставшихся может намного увеличиться». К тому же, говорит эксперт, инфляция, растущие цены на газ, стройматериалы, электроэнергию могут свести на нет процесс удешевления. Да еще и не ясно, какие механизмы, регулирующие процесс оформления разрешительной документации, могут быть предложены Кабинетом министров. «Не исключено, – поясняет Заслуженный строитель Украины, частный предприниматель Вячеслав Жилин, – что сроки получения документов сократятся, а стоимость их оформления увеличится».

И все же эксперты считают, что если нормы закона будут строго действовать на практике, а Кабмин разработает четкие нормативные акты, то нововведения будут действительно способствовать удешевлению жилья. Только произойдет это не сейчас и не весной, как предполагают правительственные чиновники.

По словам Вячеслава Жилина, сейчас с горем пополам достраиваются старые объекты, и новый закон на них распространяться не будет. Снижение цен возможно лишь в тех домах, которые начнут строиться после вступления в силу закона. Если учесть, что еще нужно разработать подзаконные акты, а на стройку дома уйдет минимум один год, то удешевленное жилье мы увидим не раньше 2012 года, да и то при лучшем раскладе.

Общественные слушания по-новому

Как сообщил Владимир Залунин, одна из причин, по которой Президент до сих пор не подписал Градостроительный закон, это разногласия по поводу нормы закона об общественных слушаниях. Строителей норма устраивает, а вот общественность – нет.

«Некоторые структуры, – говорит Владимир Залунин, – заинтересованы в том, чтобы общественные слушания проводились не на этапе Генплана, а на более мелких стадиях – на уровне проекта квартала, улицы, дома». Это открывает дорогу для различных спекуляций.

До сих пор каждый значимый проект застройки города обязательно должен был выноситься на общественные слушания. Прислушивались ли застройщики к мнению горожан, размещая свои объекты во дворах жилых домов и скверах, это уже другой вопрос. Но как бы то ни было, в годы бурного строительства общественность спасла немало городских территорий от незаконной застройки. Правда, и лиц, заинтересованных нагреть руки на срыве стройки и противостоянии жильцов и застройщиков, тоже было немало.

Новый закон оставляет право на проведение общественных слушаний. Но только, говорят эксперты, на этапе утверждения генпланов и другой градостроительной документации, где уже согласованы правила игры. Какой смысл теперь в общественных слушаниях? Они становятся простой формальностью.

Разработчики закона успокаивают: поскольку строительство теперь будет вестись строго на основании градостроительной документации и зонинга, это автоматически гарантирует защиту интересов граждан. Так что общественности обсуждать уже нечего.

Ждать ли бурного строительства?

Правительство надеется, что после вступления в силу закона «О регулировании градостроительной деятельности» строительная отрасль получит мощный толчок для развития. Правда, застройщики скромнее в прогнозах. По крайней мере, сейчас, когда на рынке отсутствует покупательский спрос, и строить новые объекты мало кто решается. «Что толку, если я построю дом, а квартиры в нем никто не сможет купить?» – говорит Леонид Турчин. Поэтому эксперты считают, что государство вместе с формированием более благоприятных условий для строительства должно создать условия для покупки жилья. То есть решить проблему покупательского спроса. Для этого, считает Владимир Залунин, прежде всего, нужно восстановить ипотеку под доступные проценты. Вместе со снижением цен на жилье это будет способствовать реальному движению на первичном рынке.

Когда заработает закон?

Чтобы закон заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных нормативно-правовых актов. Это должен сделать Кабмин в течение 3 месяцев со дня опубликования документа. На местном уровне, на взгляд экспертов, уже необходимо начинать приводить свои нормативные акты в соответствии с положениями закона, чтобы к моменту ввода его в действие были готовы правила игры на местах.

Также Кабмином должны быть приняты инструкции по разработке градостроительной документации в городах и населенных пунктах. Учитывая отсутствие во многих городах генпланов, проектов детальных планов территории, проектов зонингов и достаточных средств для их финансирования, не исключено, что процесс строительства без этих обязательных документов может затормозиться. К тому же, говорит Леонид Турчин, главное не принять закон, а его выполнять. А с этим в нашей стране большие проблемы…

Владимир ЗАЛУНИН, профессор кафедры экономики Приднепровской академии строительства и архитектуры: «Главный критерий эффективности строительства – это сокращение сроков строительства. Чем быстрее дом будет построен и сдан в эксплуатацию, тем дешевле в нем будет жилье».

Леонид ТУРЧИН, член совета директоров Украинской строительной ассоциации: «Я не уверен, что вступление в силу закона «О регулировании градостроительной деятельности» приведет к снижению цен на первичном рынке недвижимости. С одной стороны, сокращение бюрократических процедур должно снизить дополнительные расходы строителей. Но, с другой, – инфляция, рост цен на топливо и стройматериалы могут свести на нет идею удешевления».

Вячеслав ЖИЛИН, Заслуженный строитель Украины, частный предприниматель: «Снизить стоимость жилья можно уже сейчас. Для этого застройщиков необходимо освободить от отчислений на развитие города (4% от стоимости объекта). Кроме того, наконец-то покончить с практикой прокладки сетей газо-, водо-, электроснабжения счет застройщика (15-20%). Также есть смысл вернуться к практике долевого участия в строительстве, предварительно усовершенствовав договоры долевого участия. Не секрет, что появление Фондов финансирования строительства потянуло стоимость нового жилья на 5-7% вверх. Реализация только этих моментов позволила бы ценам на жилье в новостройках снизиться на 20-30%».

Валентина ПОПОВА