До кризиса почти 70% покупок на днепропетровском рынке недвижимости совершались за кредитные деньги, а самыми распространенными сделками были прямые продажи. Сегодня, когда ипотека недоступна, а собственных денег на приобретение жилья не хватает, некоторые покупатели предпочитают решать свой квартирный вопрос путем обмена жилья. Такие сделки вовсе не простые, как кажутся. Нужно не только найти вариант, устраивающий всех участников обменного процесса, но и оптимально согласовать встречные интересы. Помимо этого, есть еще целый ряд юридических тонкостей, о которых участники такой схемы даже не догадываются. Кто же имеет право на обмен и что нужно знать для того, чтобы обменять свое жилье?

О наиболее важных моментах обмена квартиры мы попросили рассказать Вадима МАЛЬЦЕВА, юриста юридического департамента компании RealNest.

– Вадим Петрович, риэлторы в своей практике оперируют такими терминами, как «мена» и «обмен». Это одно и то же или это две разные операции?

– С каждым годом на вторичном рынке недвижимости появляются новые возможности приобретения и отчуждения квартир. Но не всегда новое – это нечто совершенно незнакомое. Чаще всего, новое – это хорошо модифицированное старое. Вот и обмен с меной плавно перетекли в альтернативную покупку-продажу. Так это звучит на профессиональном языке риэлторов. То есть, для того, чтобы совершить обмен одной квартиры на другую с последующим возникновением прав собственности на эти квартиры, необходимо, чтобы изначально обмениваемые квартиры находились в частной собственности.

Но в практике обмена жилыми помещениями существуют случаи, когда проводится обмен квартир, которые не являются частной собственностью. Такими квартирами пользуются на основании договора найма, заключенного между нанимателями и жилищно-эксплуатационной конторой. При этом основанием для вселения в такую квартиру является ордер. В зависимости от формы собственности на жилье законодательство предусматривает обмен и мену. А что это такое по сути своей? Давайте разберемся.

Эти два почти одинаковых слова таят в себе много различий, не зная которых вы лишаете себя выбора. Дело в том, что именно в их различии и содержится многообразие вариантов приобретения-отчуждения жилья. Не буду вас держать в неизвестности. Вот эти различия.

Обмен – это когда обе или одна из сторон не являются собственниками своего жилища, а всего лишь его нанимателями. То есть, по сути, это обмен ордерами между нанимателями. Оформляется такая сделка в органе местного самоуправления. Более точное определение данной процедуры, а также ее правовое регулирование вы можете найти и самостоятельно изучить, открыв Жилищный кодекс Украинской РСР и Постановление Совета министров Украинской РСР № 31 от 31.01.1986г. «Об утверждении правил обмена жилыми помещениями в Украинской РСР».

Что же касается мены, то это сделка, где обе стороны являются собственниками своего жилища. Оформляется договором мены, который подлежит обязательной государственной регистрации. В основном регулируется Гражданским кодексом Украины (ст. 715,716 ГК Украины).

– Каждая ли квартира годится для обмена? Можно ли это сделать, если, допустим, одна из квартир находится в частной, а другая – в государственной собственности?

– Вот варианты, из которых вы всегда можете выбрать наиболее удобный для вашей ситуации. Первый – «смешанный» обмен. Это обмен приватизированной квартиры или квартиры, полученной ранее по любой из гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, наследство, рента, мена), на неприватизированную.

Второй вариант – это «чистый» обмен, когда происходит обмен двух неприватизированных квартир.

Третий – «чистая» мена. Такой способ предполагает мену приватизированных квартир. Или квартир, полученных ранее по любой из гражданско-правовых сделок: купля-продажа, дарение, наследство, рента, мена.

– Какие документы необходимы для обмена квартиры?

– Если квартиры, которые планируются к обмену, приватизированы либо получены ранее по любой из гражданско-правовых сделок: купля-продажа, дарение, наследство, рента, мена – тогда нотариусу необходимо предоставить оригиналы вышеуказанных гражданско-правовых сделок либо свидетельство о праве собственности, а также выписку для мены из Бюро технической инвентаризации.

В случае, если одна или обе квартиры не являются частной собственностью сторон, тогда сторонам необходимо предоставить ордер на квартиру, согласие органа местного самоуправления и ЖЭКа, предприятия, организации, учреждения, на балансе которого находится квартира, а также согласие всех жильцов, зарегистрированных в этой квартире, включая тех, которые отсутствуют по месту регистрации.

– Наверняка в договоре мены есть свои тонкости. Какие моменты должен содержать такой договор и чем он отличается от договора купли-продажи?

– Если, скажем, будет выбран вариант прямой мены квартир и при невозможности сразу же заключить договор мены, стороны имеют возможность оформить и в этом случае предварительный договор мены квартир. В таком документе, как и в случае с предварительным договором купли-продажи, прописываются все основные условия договора, который будет заключен в будущем. В числе самых главных условий договора мены – сроки заключения договора, размер доплаты (в случае необходимости), порядок оформления и предоставления сторонами договора мены документов, а также иные условия, которые для сторон договора будут являться существенными.

– Когда договор мены считается заключенным?

– Договор мены жилья является двухсторонним, оплатным, реальным. Таким образом, договор мены считается заключенным, когда стороны достигнут согласия по всем существенным условиям. Именно с этого момента каждая сторона должна надлежащим образом выполнять свои обязанности по договору.

Договор мены является оплатным исходя из того, что каждая из сторон договора мены является продавцом того жилья, которое она передает в обмен, и покупателем того жилья, которое получает взамен.

После заключения договора мены жилья такой документ подлежит обязательной регистрации в Бюро технической инвентаризации. То есть стороны в силу статьи 182 Гражданского кодекса Украины должны зарегистрировать право собственности на жилье.

Напомню, согласно статье 2 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» №1952 – IV от 01.07.2004 г. государственная регистрация – это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, которое сопровождается внесением данных в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.

– Верно ли, что оформление договора мены обходится дешевле? Кто несет расходы по оформлению сделки?

– В варианте купли-продажи жилья расходы на оформление сделки будут несколько больше, нежели при прямом договоре мены. Так, при оформлении сделок купли-продажи объектов недвижимости оплачивается помимо госпошлины, услуг нотариуса по оформлению сделки и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи. А при мене уплачивается только госпошлина в размере 1% от стоимости более дорогого объекта недвижимости и услуги нотариуса. Плата в пенсионный фонд отсутствует. Стоимость услуг нотариуса составляет примерно 1,5–2 тыс. грн. Что касается налогообложения, то его размер составляет 2,5% от стоимости объекта недвижимости в том случае, если у стороны сделки возникает обязанность по уплате налога, о чем вас предупредит нотариус. Кроме того, закон предусматривает уплату налога в размере 5%, который уплачивается сторонами в равных частях при условии, если это не первая продажа в текущем году и размер обмениваемого помещения превышает 100 кв. м.

Расходы по оформлению сделки стороны имеют право определять как в равных частях, так и возложить это обязательство на какую-то одну сторону обмена.

– В каких случаях обмен невозможен?

– Обмен не допускается в следующих случаях. Например, при отсутствии письменного согласия на обмен всеми совместно проживающими совершеннолетними членами семьи, включая и временно отсутствующих. Из практики известно, что как раз на таком моменте спотыкается, а иногда и останавливается весь процесс обмена. Ведь если согласие не достигнуто, то любой из них вправе требовать в судебном порядке обмена «наоборот» – когда вы возвращаетесь в свою прежнюю квартиру и оплачиваете все расходы и убытки, понесенные другой стороной сделки. Либо может возникнуть требование принудительного обмена новой квартиры на помещения в разных домах или квартирах.

Обмен может также не состояться в случае несогласия (неполучения в установленной форме разрешения) органа местного самоуправления или жилищно-эксплуатационной конторы на обмен; предприятия, учреждения или организации, по отношению к которой продавец или покупатель является нанимателем.

Не предусмотрен обмен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения или о признании ордера недействительным; в случае, если один из участников обмена является членом жилищно-строительного кооператива, относительно которого рассматривается вопрос об исключении из кооператива; в случае если обмен имеет корыстный или фиктивный характер.

Обмен могут не разрешить и по другим причинам. Например, если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит сносу, или дому угрожает обвал, или он подлежит переоборудованию для других целей. Помимо этого, если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или перепланировкой обмениваемого жилого помещения, а также если жилое помещение является служебным или находится в общежитии, обмен также запрещен.

Более исчерпывающий перечень причин, по которым обмен невозможен или может быть признан по решению суда недействительным (незаконным), содержится в ст. 86-88 Жилищного кодекса Украинской РСР.

– Что нужно учесть тем, кто решился на обмен?

– Как показывает практика, наиболее сложной и хлопотной схемой является «смешанный» обмен. В результате такой операции бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником уже приватизированной квартиры (либо квартиры, полученной ранее по любой из гражданско-правовых сделок), а бывший собственник, наоборот, становится нанимателем. Помимо сложности оформления такой сделки, вторым недостатком «смешанного» обмена является то, что новый наниматель муниципальной квартиры не сможет ее приватизировать, если однажды уже использовал свое право на бесплатную приватизацию. Впрочем, если вы не желаете приватизировать полученную по обмену квартиру либо проживающие совместно с вами члены семьи не использовали ранее свое право на бесплатную приватизацию, то второй недостаток вам не помеха.

В любом случае, при принятии решения об обмене квартиры либо другой недвижимости советую вам не экономить и воспользоваться услугами юристов. Они проведут первичный анализ документов на объекты недвижимости, а в случае необходимости смогут оказать квалифицированную помощь при непосредственной реализации процесса обмена квартиры.

Беседовала Валентина ГЕРМАН