Покупать квартиру сейчас или ждать новой волны снижения цен? Этот вопрос сегодня актуален для многих покупателей, пытающихся в сложных финансовых условиях решить свою жилищную проблему. Особо осторожные считают, что есть резон подождать, кивая на то, что за время кризиса днепропетровские квартиры эконом-класса подешевели на 42%, а цены на дорогое жилье снизились примерно на 17% в долларах. И это не считая скидок, на которые соглашаются практически все застройщики. Однако если внимательно посмотреть на цены и модные нынче спецпредложения, то можно заметить, что скидки стали менее щедрыми, а цены более фиксированными. В условиях такой зыбкой стабилизации попробуем выяснить, на какую скидку сейчас можно рассчитывать и где выбрать подходящий вариант.

Особенность рынка

Как ни крути, а сегодняшние покупатели опасаются вкладывать деньги в строящиеся дома, считая их потенциальными недостроями. Но не нужно винить в этом строителей: они, как и покупатели, оказались в трудной финансовой ситуации. Кредиты пропали, спрос на жилье угас, строить и достраивать оказалось не за что.

Но не все строительные компании покорились кризису. Наиболее уверенно чувствуют себя те, кто мало зависел от кредитов или кому удалось привлечь деньги до кризиса, а также крупные компании с полным циклом строительства. Они-то и продолжают реализацию своих проектов, пусть и не столь бойкими темпами, как раньше. Так что, вопреки всем неблагоприятным прогнозам строительный рынок жив, в чем можно убедиться, пробежав по стройкам. А еще можно отметить широкий выбор квартир с разной степенью готовности, самыми разными условиями приобретения и интересными ценами. Пожалуй, никогда еще рынок не предоставлял шанса приобрести жилье бизнес-класса по цене "эконом". Одна проблема - платежеспособный покупатель сегодня в большом дефиците. "Если до кризиса, - говорит начальник отдела маркетинга ООО "Жилстройинвест" Алексей Гнездилов, - в строящемся жилом доме "Георгиевский" продавалось по 2-3 квартиры в месяц, то с начала года реализовано только 2 квартиры". Аналогичная ситуация в других строящихся домах. При таких темпах продаж, прогнозируют специалисты, сегодняшних "квадратов" хватит не на один год.

Чтобы привлечь покупателей, а значит получить деньги на завершение объектов, застройщики вынуждены идти на уступки и придумывать более мягкие схемы продаж. Самый распространенный вариант - поэтапная схема оплаты квартиры, правда, до момента сдачи дома в эксплуатацию. Длительная рассрочка на 2-3 года и более, популярная в Киеве, днепропетровскими застройщиками, кроме "ГП ПО ЮМЗ", не практикуется. Что касается уровня скидок, то в зависимости от класса жилья и способа оплаты уступки могут достигать от 5% до 20%. Максимальную скидку можно получить разве что на дорогие квартиры.

Жилье на этапе строительства

Судя по рекламным объявлениям, больше всего квартир предлагается в строящихся домах с готовностью от 60% до 90%. Гораздо меньше в домах на ранних этапах строительства ("котлован", "забор") и совсем немного в завершенных объектах.

Так, на этапе "выхода из котлована" сегодня находится строительство второй секции 14-этажного жилого комплекса бизнес-класса "Доминанта" по улице Симферопольской. Несмотря на смутное время, строительные работы не останавливались (компания ведет строительство за собственные средства), а цены на квартиры не претерпели изменений. На данной стадии строительства стоимость жилья минимальна и начинается от 9 тыс. грн./кв.м. Но при серьезности намерений покупателя, способного внести 30-процентный первоначальный взнос, в компании готовы обсуждать скидки.

Практически не изменились, по сравнению с докризисными, цены в домах, которые продолжает строить "АОЗТ "НПО "Созидатель". Они в пределах среднерыночных и составляют от 6960 грн./кв. м в жилом комплексе на улице Тополиной до 9010 грн./кв. м в АЖК по ул. Космической (2-я очередь). Надо заметить, что в отличие от других строительных компаний, "Созидатель" всегда номинировал цены в отечественной валюте, причем стоимость жилья вполне отвечала рыночной. Наверное, поэтому на особые скидки рассчитывать не приходится.

А вот в строящемся 13-этажном доме класса де-люкс по улице Жуковского,3а цены на квартиры за время кризиса существенно снизились. Сегодня заявленная цена составляет $3 тыс./кв.м, а на "квадраты" на более низких этажах опускается до $2,5 тыс. Дом рассчитан на 25 квартир, площадь самой маленькой из них - 114 кв. м. Скажем прямо, даже с учетом скидки жилье обойдется недешево. Со значительным дисконтом будущие владельцы квартир могут приобрести также паркинги площадью от 12 до 18 кв. м. По сравнению с докризисной ценой ($50 тыс.) их стоимость снизилась почти вдвое.

Как сообщили в СК "Маркет-Групп", в настоящий момент возведена коробка дома, с августа начнутся внутренние работы. Что удивляет: в то время как многие застройщики с завидным постоянством переносят сроки сдачи домов в эксплуатацию, компания четко обозначила дату ввода - 10 января 2010 года. Свои обязательства, говорят менеджеры, компания выполнит точно в срок.

За время кризиса приятно изменились и цены на жилье премиум-класса в строящемся жилом комплексе "Дом на Катеринославском". По словам Илоны Резник, руководителя отдела продаж компании "Aleff Estate", до кризиса квартиры площадью от 64 до 200 кв. м и более предлагались от 3 тыс. евро за 1 кв. м. Сейчас цены пересмотрены в сторону уменьшения, стартуют от 3 тыс. долларов и сопровождаются различными программами лояльности. В зависимости от варианта оплаты жилья скидки могут варьироваться в пределах 10-20%. При полной предоплате покупатель может рассчитывать на максимальную уступку. С учетом предлагаемых скидок квартира, скажем, площадью 64 кв. м обойдется примерно в $154 тыс. Дороговато, но жилье такого уровня дешевым не бывает.

Впрочем, можно воспользоваться кредитной программой: партнер компании "АКТА-Банк" предоставит заем на покупку такого жилья под 8,5% годовых в долларах, что намного ниже среднерыночной ставки. Правда, сроком на 5 лет. Первоначальный взнос - не менее 30% от стоимости выбранной квартиры.

Проекты, близкие к завершению

Если вы опасаетесь покупать жилье в еще не построенных домах и при этом располагаете достаточными средствами, то можно поискать варианты с более высокой степенью готовности. К примеру, в домах, готовящихся к сдаче в эксплуатацию. Правда, в таких объектах цены более устойчивы, скидки не особо приветствуются, а если и есть, то довольно скромные. Но тем не менее, выгодный вариант по сходной цене найти реально.

Пожалуй, наиболее привлекательным является предложение от компании "Градостроитель", которая завершает строительство 15-этажного жилого дома эконом-класса на бульваре Рубиновый (ж/м Красный Камень). Выбор достаточно комфортабельных 1-2-3-комнатных квартир еще есть, причем по доступной цене - от 5 тыс. грн./кв. м до 5 тыс. 400 грн.кв./м в зависимости от этажа. На сегодняшний день это самые демократичные цены на рынке новостроев. Между тем до кризиса квартиры предлагались за 6,3-6,5 тыс. грн. за "квадрат", а в самый переполох кризиса, чтобы привлечь деньги и иметь возможность продолжать строительство, цены на большие площади вынужденно опускались до 4,5 тыс. грн./кв. м.

По информации Натальи Мельник, ведущего специалиста по инвестициям ЗАО ДСК "Градостроитель", схема оплаты жилья - 100-процентная и поэтапная (до сдачи дома в эксплуатацию), кроме того, есть возможность получить кредит под 19% годовых в гривне сроком на 20 лет. Первый взнос - не менее 28%. Внутренние работы в доме будут завершены к октябрю, а к концу года, в крайнем случае, к началу следующего, объект будет введен в эксплуатацию.

К октябрю готовится сдача еще двух домов: ж/к бизнес-класса "Кировский" по проспекту Кирова и жилого дома эконом-класса по улице Караваева. В последнем остались только 3-комнатные квартиры площадью 72,5 кв. м по цене 6060 грн. за "квадрат". В связи с отсутствием кредитования застройщик "ГП ПО ЮМЗ им Макарова" продает квартиры в длительную рассрочку сроком на 10 лет. По таким условиям, покупатель вносит 30% стоимости квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, остаток суммы ему разбивают на 10 лет с ежемесячным начислением процентов в размере примерно 1,5 тыс. грн. В целом сумма получается вполне подъемная. А главное, покупатели будут выплачивать стоимость квартир, уже проживая в них.

Еще одну выгодную схему "взаимозачет" предлагает ООО "Жилстройинвест". Тот, кто стеснен в средствах, но располагает депозитным счетом, может использовать депозит в качестве оплаты при покупке квартиры в строящемся доме "Георгиевский" по улице Дарницкой. Здесь также можно прибрести отдельные варианты жилья со скидкой до 10% при полной его оплате. А вот интересные квартиры с эркерами на верхних этажах придется покупать строго по заявленной цене. Сегодня она составляет 6,5 тыс.грн./кв.м, тогда как минимальная докризисная цена "квадрата" находилась на отметке в 7,2 тыс грн.

Как не попасть в недострой?

Несмотря на выгодные скидки и широкий выбор квартир, многие покупатели не спешат приобретать жилье в новостройке, боясь попасть в недострой либо нарваться на недобросовестных застройщиков. Тем более, что печальные примеры в Днепропетровске имеются. В подобной ситуации сегодня оказались частные инвесторы незаконно сданного в эксплуатацию ж/к "Олимпик" (МСК "Украина-Канада"), строящегося с нарушениями строительных норм и схем финансирования жилого дома по проспекту Кирова, 27 (ООО "Ависта-Трейдинг"), замороженного жилого дома на Победе-6 (СК "Правильная компания"). Застройщики отказались выполнять свои обязательства перед инвесторами, объявив (и собираясь объявить) себя банкротами.

Можно ли избежать такого поворота событий? К сожалению, до сегодняшнего дня инвестор законодательно не защищен перед застройщиком, который вполне может объявить себя банкротом и не отвечать по договору. Но есть возможность значительно снизить риски. "Прежде всего, - говорит Илона Резник, руководитель отдела продаж компании "Aleff Estate", - необходимо обращать внимание на имидж строительной компании, опыт работы на рынке, внимательно изучать условия договора и все документы на строительство. Обязательно нужно следить за ходом стройки и требовать информацию о том, как расходуются деньги инвесторов. Если вы решились на покупку, обязательно побывайте на объекте, узнайте, сколько времени строится дом, понаблюдайте за темпами строительства и убедитесь в том, что работы ведутся регулярно".

К радости покупателей, в Верховной Раде недавно зарегистрирован законопроект, который способен защитить частных инвесторов от рисков при покупке нового жилья. В частности, документ запрещает приобретение квартиры "на стадии строительства" - жилье можно будет купить только в готовом доме. Пока же инвесторам остается смотреть в оба и полагаться на взвешенный выбор.

Валентина ПОПОВА