В прошлом номере нашей газеты была обрисована общая ситуация со строительством жилья в Днепропетровске. Из нее следует, что для того, чтобы «дотянуть» до европейских норм обеспеченности жильем – 40 кв. м на душу населения, нам потребуется «каких-то» 100 лет, для достижения американских – 64 кв. м, – 200 лет. А последнему стоящему в очереди на жилье нужно пожелать более крепкого здоровья и фантастических лет жизни, ведь при нынешних темпах предоставления жилья ждать квартиры ему придется 270 лет! Так что дело улучшения жилищных условий – исключительно в собственных руках горожан, а точнее – в их кошельках. Правда, в большинстве своем население никогда не было готово приобретать квартиры за собственные средства.

В условиях роста цен

За последние семь лет средняя цена 1 кв.м жилья на первичном рынке Днепропетровска изменялась в диапазоне от $568 до $2015 (см. диаграмму №1). Даже в кризисный 2009 год она была почти в три раза больше цены 2003 года. Особенно динамично вели себя цены в центральной части города, где за каких-то четыре года макси-мум – $3054/кв.м – превзошел минимум – $595/кв.м – больше чем в 5(!) раз.

Диаграмма №1

Средние цены продажи 1 м² жилья, Днепропетровск, $

Рост стоимости жилья объясняется многими факторами, в числе которых – постоянный рост цен на земельные участки, дефицит предложения, удорожание себестоимости строительства. Но, пожалуй, главная причина – спекулятивная составляющая. Последний факт особенно очевиден, если сравнить цены продажи жилья с себестоимостью строительства, установленной в разные годы Минрегионстроем (см. диаграмму №2).

Диаграмма №2

Себестоимость строительства 1 м² жилья, Минрегионстрой, Украина, $

Стоит оговориться, что данные Минрегионстроя не учитывают стоимость земли, отчисления городу на развитие инфраструктуры и другие, не связанные сугубо со строительством затраты, размер которых никто не афиширует. Но они могут быть очень существенными. По данным застройщиков, дополнительные затраты доходят до 50% стоимости строительства, что сказывается на конечной стоимости жилья.

Из диаграммы видно, что рост себестоимости строительства в долларовом эквиваленте увеличился по сравнению с 2003 годом более чем в 2 раза – от $279/кв.м в 2003 году до $583/кв.м в 2010 году (с учетом влияния курса валют). Учитывая, что в анализе мы использовали долларовый эквивалент цен, то получается, что цены продажи жилья выросли в полтора раза больше, чем стоимость его строительства. Этот факт лишний раз подчеркивает наличие большой неудовлетворенной потребности в жилье.

Речь идет именно о потребности в жилье, которая неизмеримо большая, и в наших условиях будет стабильно большой еще очень долго, тогда как оплаченный спрос на жилье – штука переменная и не всегда предсказуемая. Индикатором спроса, в первую очередь, выступает цена. Уровень цен хорошо иллюстрируют диаграммы №3-4, на которых представлены объемы предложения нового жилья и цены на него (данные 2009 г. приведены в том числе с учетом уже фактически построенного, но еще не сданного жилья).

Диаграмма №3

Количество построенных картир и средняя цена 1 м², Днепропетровск

Диаграмма №4

Cебестоимость строительства 1 м² жилья, Минрегионстрой, Украина, $

Диаграммы показывают, что в 2003-2005 годах в городе наблюдалось уменьшение объемов возводимого жилья. Минимум объема – 65055 кв.м был в 2004 году, а по количеству сданных квартир минимум (701 квартира) наблюдался в 2005 году. В этот период относительно постоянные доходы населения способствовали умеренному увеличению стоимости жилья – с $568 до $740-855/кв.м.

Приблизительно с 2005 года оплаченный спрос был резко увеличен за счет выдачи ипотечных кредитов. Это вызвало рост предложения (объемы строительства выросли). Но поскольку банки начали выдавать денег много и сразу, а строительство – дело достаточно долгое, то предложенного жилья даже с учетом увеличения объемов строительства оказалось недостаточным для удовлетворения возникшего вала спроса.

И цены на жилье быстро пошли вверх. В этот период рост цен увеличился в добрых полтора раза – до $2015/кв.м.

В 2007-2008 годах начало вырисовываться некоторое изобилие в предложении, особенно в сегменте элитных квартир. Появилось равновесие со спросом, что способствовало сначала замедлению, а затем и умеренному снижению цен.

А потом разразился кризис, и спрос упал чуть ли ни до нуля. Как результат – цены пошли вниз, а объем предложения просто обвалился. Круг замкнулся. Теперь следует ждать повторения цикла. То есть в ближайшее время – низкие и, скорее всего, еще и уменьшающиеся объемы строительства. Из-за этого через какое-то время – умеренный рост цен, возобновление кредитования, увеличение спроса, рост объемов строительства и цен, стабилизация, и … так каждые одиннадцать лет, почти как циклы солнечной активности. И возможно через десять циклов мы достигнем среднеевропейской нормы обеспеченности жильем…

Доступные недоступные метры

Думаю, что никто не будет спорить, что обеспеченность жильем зависит не только от уровня цен на квадратные метры, но и от покупательной способности населения, проще говоря, от размера зарплаты. По упрощенной принятой в мире методике считается, что стоимость одного квадратного метра жилья должна быть примерно равна средней месячной зарплате в городе. Так что, зная свою зарплату, можно прицениться к степени доступности жилья.

По последним данным Госкомстата, средняя зарплата в Днепропетровской области составляет 2226 грн. (около $280) в месяц. Если учесть официальную себестоимость строительства по данным на 1 января 2010 года – $583 за

1 кв. м, то разрыв почти в два раза не кажется таким уж непреодолимым. Но вот вопрос – где найти вновь построенную квартиру по такой цене? Разрыв же по сравнению со средней ценой продажи – $1576/кв. м достигает уже 5,5 раза! Даже если прицениться к удаленным от центра города районам, где средняя стоимость «квадрата» в новостройках составляет $990, то разрыв все равно получается существенным – 3,5 раза.

А теперь подсчитаем, сколько времени нужно копить на жилье, не прибегая к помощи ипотеки. При сегодняшнем уровне зарплаты в 2226 грн. и средней стоимости 1 кв. м жилья эконом-класса в $1 тыс. семье из 2 человек (одна зарплата идет на решение квартирного вопроса) придется копить, скажем, на 2-комнатную квартиру площадью 70 кв. м ($70 тыс.) почти 21 год… Это почти 20 годовых зарплат!

«Утешить» может только одно – в Москве разрыв между средней зарплатой и стоимостью квадратного метра тоже составляет примерно пять раз ($3331 за кв. метр жилья при средней месячной зарплате $650, данные сайта StatsData.RU).

Грустнее смотреть на данные «загнивающего капитализма», где стоимость 1 кв. м жилья приблизительно равна размеру средней зарплаты, а кое-где, например в Нью-Йорке, даже намного ниже. Наверное, поэтому в США и приходится на одного человека прямо «неприличные» 65 кв. метров жилья, а совсем «неприличная» ситуация – в Норвегии, где на душу населения приходится аж 74 кв.м жилья. Для сравнения: в Германии – 40,1 кв. м, Испании – 27,5 кв. м, Литве – 23 кв. м, России – 21 кв. м, Украине – 22 кв. м. Если взглянуть на диаграмму №5, где приведены данные средней стоимости жилья и размеры зарплат в разных странах, то можно заметить закономерность: чем больше зарплаты – тем выше обеспеченность жильем. Так что вывод налицо: чем выше общее благосостояние населения, тем лучше и жилищные условия. Но процесс этот не мгновенный, а требует времени – о чем и говорят примеры Литвы и Испании. Зарплаты там выше, чем у нас, но с обеспечением жильем на душу населения эти страны оторвались от Украины не очень далеко.

Диаграмма №5

Cоотношение стоимости 1 м² к размеру заработной платы, $

А вообще, средняя обеспеченность жильем – показатель специфический и не всегда отражает рост благосостояния. По Украине, например, за последние годы, несмотря на снижение объемов строительства, средняя обеспеченность жильем выросла почти на 4 кв.м, в СНГ – в среднем с 16 до 19 кв.м на человека. Диаграмма №6 иллюстрирует этот рост по странам СНГ (данные demoscope.ru). Просто при почти неизменном объеме жилищного фонда уменьшилась численность населения. Так что достичь европейских 40 кв.м на человека мы можем, уменьшив эдак миллионов на 20 количество жителей, а чтобы догнать Америку с ее 64 кв.м на человека придется и вовсе пожертвовать 30-ю миллионами… Но это из разряда «черного юмора». А реально – нужно искать эффективные методы решения жилищной проблемы.

Диаграмма №6

Динамика обеспеченности жильем населения стран СНГ, м² на 1 жителя

Что делать?

Конечно, можно уменьшать цены, но снижение цены 1кв.м имеет свою нижнюю границу в виде себестоимости строительства, которая в нынешних условиях вряд ли может быть меньше $700-800/кв.м (в этом случае начнет страдать качество и комфортность жилья, и говорить об улучшении жилищных условий придется с большой натяжкой).

Поэтому однозначно вопрос упирается в необходимость увеличения зарплаты хотя бы до уровня себестоимости строительства. Правда, с нынешними темпами роста экономики это произойдет не скоро. Реально помочь в решении жилищного вопроса могут ипотечные кредиты под приемлемые проценты, позволяющие купить жилье уже сейчас, растянув на годы расчеты. Но есть одно «но» – кредиты необходимо возвращать, причем с процентами, а источник возврата для большинства – все-таки зарплата, которой «на все-про все» все равно не хватает.

Не очень радужные выводы. К сожалению, – реальные, но, к счастью, – не обязательно касающиеся именно Вас. Они дают обстановку в «среднем», в «массе», но ведь в принципе всегда существует возможность увеличить свои доходы, а с ними и жилищные условия в индивидуальном порядке, не дожидаясь наступления светлого будущего для всех. И сейчас это, по-моему, наиболее реальный путь. Перефразируя известную пословицу, «условия проживания – дело рук самих проживающих».

Сергей ЯКИМЕЦ
В статье использованы данные
отдела экономической аналитики
ООО «СМ.АРТ ДЕВЕЛОПМЕНТ»