Днепропетровск всегда испытывал квартирный голод. Утолить его не удавалось ни в эпоху 50-60-х годов, когда город быстро и много застраивался 5-этажными «хрущевками», ни в 70-80-х, когда ударными темпами возводились крупнопанельные 9-16-этажные дома, ни в сегодняшние нулевые - годы строительства коммерческого жилья. Напротив, по мере усиления экономических и финансовых позиций квартирные аппетиты города только росли. Но как бы ни пытались справиться с ними застройщики, жилищная проблема по-прежнему остается острой. Сколько же «квадратов» может поглотить Днепропетровск?

Недосягаемый рекорд

Можно сколько угодно ругать советские времена, но в эпоху 80-х, вплоть до 1991 года, в Днепропетровске ежегодно строилось 500-600 тыс. кв. м жилья. Это самые высокие показатели за последние 20 лет. В основном, это были серийные панельные дома и, возможно, это было не самое лучшее жилье, но с помощью индустриального домостроения десятки тысяч горожан смогли решить свои жилищные проблемы. Ведь такая технология позволяла строить быстро, дешево и в больших объемах. Именно эпохе массового жилищного строительства обязаны своим появлением такие крупные городские микрорайоны, как Победа, Тополь, Красный Камень, Парус, Левобережный, Фрунзенский.

Однако несмотря на рекордные, по сегодняшним меркам, объемы строительства, потребность в жилье оставалась колоссальной. Вспомним квартирные очереди тех лет, когда время ожидания бесплатного жилья растягивалось на десятилетия.

В начале 90-х годов темпы и объемы строительства жилья стали катастрофически снижаться. Строительную отрасль охватил кризис, домостроительные комбинаты свернули свою деятельность, строительство массового панельного жилья прекратилось. Если еще в 1990 году в городе было введено в эксплуатацию 475 тыс. 110 кв. м жилья, то уже в 1995 году объемы строительства упали до исторического минимума - 149 тыс.571 кв. м. Практически в течение всего десятилетия жилье за бюджетные деньги почти не строилось, что еще больше обострило жилищную проблему.

Первый «элитный» дом

С приходом рыночных отношений началась эра возведения дорогого коммерческого жилья и приобретения квартир за собственные средства. Ипотека в то время была еще в диковинку. И если раньше большинству горожан приходилось 10-15 лет томиться в очереди на квартиру, то теперь примерно столько же времени требовалось, чтобы заработать на вожделенное жилье. В то же время появились люди с большими деньгами и большими квартирными запросами, но пока рынок ничего подходящего не мог предложить.

Первым образцом коммерческого жилья в Днепропетровске стал административно-жилой комплекс по улице Свердлова, 22-26, построенный в 1997 году компанией «Созидатель». Комплекс позиционировался как жилье повышенной комфортности, однако в городе его стали называть элитным, хотя тогда еще толком никто не представлял, каким критериям должно отвечать элитное жилье. Как бы то ни было, но именно с появлением этой новостройки в городе началось формирование рынка элитного жилья. Новшества в комплексе были действительно серьезные. Впервые не только в городе, но и во всей Украине источником тепла и горячего водоснабжения в домах комплекса стала крышная котельная. Также впервые в рамках проекта было реализовано строительство первого в Днепропетровске многоуровнего охраняемого паркинга. Большим событием стали и новые планировочные решения квартир, выполненные по индивидуальному проекту. Всего комплекс насчитывал 63 квартиры площадью от 64 кв. м (2-комнатная) до 300 кв. м.

А главным козырем новостройки стал летний бассейн, расположенный на крыше. В числе других новшеств – тренажерный зал, помещение для занятия шейпингом, оборудованные места для консьержа.

Уровень застройки был задан, оставалось только последовать примеру. И они последовали. Уже в 1999 году появились жилые комплексы «Первозвановский», «Бельведер», «Эльбрус» и др. – в городе уверенно строилось дорогое жилье хорошего качества, расположенное в престижных районах города. Однако приобретать его за свой счет был способен не каждый: ипотека только маячила на горизонте.

Что и сколько строили последние 10 лет?

А теперь подсчитаем, сколько жилья возводилось за последние 10 лет и попробуем определить, много это или мало. Если взглянуть на показатели ввода жилья (см. диаграмму №1), то становится очевидно, что повторить подвиг строителей 80-х нынешним застройщикам так и не удалось. Увы, в течение 10 лет в городе строилось в год в 2,5 раза меньше жилых площадей, чем в 80-е, причем почти половина «квадратов» приходилась на индивидуальную застройку. А о темпах прироста жилья говорить вообще не приходится: ежегодно они колебались в пределах 1%. Понятно, что при таких темпах строительства город окончательно испортил население квартирным вопросом. Масло в огонь подлила появившаяся ипотека – начиная с 2005 года, на рынок хлынул огромный поток покупателей, ранее не имевших возможности приобретать жилье за собственные средства. В итоге высокий спрос вместе с дефицитом жилья провоцировали постоянный рост цен.

По данным Главного управления статистики в Днепропетровской области, с 1999 по 2009 годы в городе ежегодно строилось от 144 тыс. кв. м до 187 тыс. кв. м жилых площадей. Всего за это время, по информации отдела экономической аналитики ООО «СМ.АРТ ДЕВЕЛОПМЕНТ», в Днепропетровске был сдан в эксплуатацию 141 высотный жилой дом. Если рассматривать жилые дома, веденные в эксплуатацию с 2003 года, то строились они в разных частях города: 28 из них расположены центре города, 21 - в приближенных к центру районах, 38 - в отдаленных от центра районах (см. диаграмму №5). Что касается уровня жилья, то доля домов, приближающихся к категории элитных и расположенных в центре города, составляет около 32%, остальная часть – в основном жилье рядовой застройки. Без новоселов ни один из домов не оставался.

Надо отметить, что позитивной тенденцией в жилищном строительстве в последние годы стал рост среднего размера строящихся квартир. Так, в 2005 году, по сравнению с 1995 годом, средний размер квартиры увеличился на 28,3 кв. м и составил 101 кв. м. А в 2009 году, по данным Главного управление статистики в Днепропетровской области, средняя площадь новой квартиры составила 112,3 кв. м.

Оглядываясь на европейские стандарты

Сегодня общий жилой фонд Днепропетровска составляет 21 млн. 500 тыс. кв. м, или примерно 21 кв. м на одного жителя города. Это несколько больше, чем в других украинских городах-миллионниках, но значительно меньше показателей в развитых странах мира (см. диаграмму №6).

Если ориентироваться на комфортные среднеевропейские нормы обеспеченности жильем – 35-40 «квадратов» на душу населения, то городу нужно построить еще 20 млн. кв. м жилья. При сегодняшних темпах строительства (даже если взять 180 тыс. кв. м в год) достичь таких стандартов Днепропетровск сможет только через 100 с лишним лет!

Между тем сегодня в Днепропетровске, по данным заместителя мэра города Анатолия Крупского, в квартирной очереди состоят 37 тыс. семей. Реальное же количество нуждающихся в жилье гораздо больше, чем состоит на учете. Как сообщает Главное управление статистики в Днепропетровской области, темпы обеспечения населения жильем из года в год замедляются. Если в начале 90-х в Днепропетровской области около 12% очередников могли рассчитывать на бесплатные квартиры, то в 2009 году – лишь менее 1% семей. Так, в Днепропетровске в 2005 году очередникам было выделено 604 квартиры, а в 2009 году жилищные условия улучшили лишь 137 семей. Если такими темпами город будет решать жилищную проблему, то понадобится не менее 270 лет, чтобы обеспечить жильем всех очередников.

Сегодня в городе ежегодно создается 7,5 тыс. семей, из которых примерно каждая четвертая нуждается в отдельном жилье, а это почти 2 тыс. городских квартир. Учитывая, что ежегодно в городе строится чуть больше 1 тыс. квартир в высотных домах и около 2 тыс. квартир вместе с индивидуальным жильем (см. диаграмму №3), то такого объема хватит только на нужды молодых семей.

Между тем для удовлетворения потребности в жилье необходимо строить не меньше одного квадратного метра жилья в год в расчете на каждого жителя города. Учитывая наш показатель - 0, 07 кв. м, рассчитывать на светлое жилищное будущее не приходится.

Что дальше?

Строительная отрасль продолжает пребывать в кризисе, объемы возведения городского жилья упали более чем вдвое. Так, в прошлом году в Днепропетровске сдано в эксплуатацию всего лишь 70,8 тыс. кв. м жилья, что на 62,3% меньше, чем в 2008 году. Из-за проблем с финансированием строительство большинства объектов приостановлено, новые – отложены в долгий ящик. Это значит, что в скором времени город столкнется с еще большим дефицитом жилья. Стало быть, квартирный вопрос, как и прежде, будет оставаться нерешенным.

Диаграмма №1

Ввод в эксплуатацию жилья в Днепропетровске, м² общей площади

Диаграмма №2

Ввод в эксплуатацию высотных домов, Днепропетровск, м² общей площади

Диаграмма №3

Количество введенных в эксплуатацию квартир Днепропетровск, штук

Диаграмма №4

Количество квартир, введенных в эксплуатацию по числу комнат Днепропетровск, штук

Диаграмма №5

Количество введенных в эксплуатацию многоквартирных домов в Днепропетровске за 2003-2009 гг., штук

Диаграмма №6

Количество м² жилого фонда на 1 жителя, м²

Валентина ПОПОВА

В статье использованы данные
отдела экономической аналитики
ООО «СМ.АРТ ДЕВЕЛОПМЕНТ»