RealNest. Информация

Статьи

Газета

Законодательство

Полезная информация

Аварийные службы

Группы учета и распределения жилья

Главные архитекторы

Паспортные службы

Субсидии и опека

Управления и комитеты

Государственные нотариальные конторы

Выбрать год:	2007

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Продаешь квартиру - заплати налог

Выпуск 155 от 17.01.2007. Тема "Рынок недвижимости"

Первые две недели января традиционно считаются «мертвым сезоном» на рынке недвижимости. В этот период сделки приостанавливаются, так как череда новогодних и рождественских праздников отнюдь не располагает к решению жилищных проблем. Нынешний сезон не стал исключением. Правда, по рынку поползли слухи, что полный штиль может затянуться на неопределенный срок. И причина не столько в сезонных факторах, сколько в новых правилах налогообложения операций с недвижимостью, которые вступили в силу с 1 января 2007 года. Не утруждая себя поисками истины, многие продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию. «Жару» в этот процесс добавили средства массовой информации с сенсационными заголовками о замораживании продаж из-за «негласной забастовки нотариусов». Но так ли это на самом деле?

Откуда сыр-бор?

Как известно, нехватка или неточность информации порождает различные слухи и домыслы. Неудивительно, что столкнувшись с потиворечивыми комментариями Закона «О налоге с доходов физических лиц» в местной прессе, продавцы и покупатели оказались в растерянности. Да и кого и не могут ввести в заблуждение, к примеру, такие перлы. Так, в одной из местных газет сообщается, что если продавец (цитирую): «на протяжении календарного года продал комнату, квартиру или дом общей площадью менее 100 кв. м, то он должен заплатить в виде налога 1% от стоимости жилья; а если продана комната, квартира или дом общей площадью более 100 кв. м, то нужно заплатить за 100 кв. м 1% от стоимости, а за площадь свыше 100 кв. м – уже 5%». Еще более абсурдным выглядит информация о том, что «прибыль от сделки облагается налогом по ставке 15%»! Оставим такие казусы на совести авторов публикаций и обратимся непосредственно к статье 11 Закона, регулирующей порядок налогообложения операций с недвижимостью.

Кто и сколько будет платить?

Итак, какой же суммой налога и в каком случае придется поделиться с государством? Согласно ст.11 Закона «О налоге с доходов физических лиц» не будут облагаться налогом комнаты, квартиры, дома, садовые домики в таких случаях:

- если общая площадь объекта купли-продажи не превышает 100 кв. м;

- если продажа осуществляется не чаще 1 раза в течение года.

Если же площадь объекта недвижимости превышает 100 кв. м, то за лишние «квадраты» придется заплатить налог в размере 1% от стоимости недвижимости. Допустим, площадь продаваемой квартиры – 120 кв. м. 100 «квадратов» вы продаете без налога и только с 20 кв. м взимается налог по ставке 1%. Если учесть, что наши 1-3-х и даже многие 4-комнатные квартиры «недотягивают» до 100 кв. м, большинства сделок налог не коснется. А вот если в течение года вы продаете более одной квартиры или других объектов недвижимости, то независимо от их площади в пользу государства взимается 5% от стоимости недвижимости. В таком же порядке облагается доход от продажи объектов незавершенного строительства.

Какой именно размер налога вы должны будете заплатить – подсчитает нотариус, когда вы придете к нему оформлять сделку. По новым правилам, нотариусы теперь выполняют функции налоговых агентов. В их компетенции - расчет размера налога и проверка факта его уплаты. Впрочем, учитывая несложность расчета, каждый продавец или покупатель может самостоятельно определить сумму налога на основе цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такой недвижимости. Согласно нормам, сумма налога оплачивается продавцом (или обеими сторонами договора) самостоятельно до момента нотариального удостоверения договора купли-продажи. А это значит, что получив у нотариуса все необходимые реквизиты, вы отправляетесь в банк или сберкассу, осуществляете платеж и приносите в нотариальную контору квитанцию, подтверждающую факт уплаты налога. Только при наличии такого платежного документа нотариус вправе удостоверить сделку. Кроме подоходного налога, вы также оплачиваете госпошлину и вносите отчисления в пенсионный фонд.

Таким образом, ничего страшного, что могло бы привести к парализации рынка, в новом Законе нет – подавляющая часть квартир будет продаваться на прежних условиях.

Что говорят нотариусы

Слухи об отказе нотариусов совершать сделки с крупногабаритными квартирами заставили нас обратиться в нотариальные конторы Днепропетровска. Как выяснилось, информация о неготовности нотариусов работать в новых условиях лишена оснований. Несмотря на несогласие с несвойственными им функциями налогового агента, специалисты работают в прежнем режиме и «негласной забастовки», как пишут некоторые СМИ, не наблюдается. В отличие от 2004 года, когда нотариусам пришлось недолго побывать в роли налоговых агентов без необходимых инструкций и рассчитывать налог по сложной формуле, в этот раз они получили соответствующие разъяснения, да и новая редакция Закона не столь спорна, как прежде. Правда, неясных моментов по-прежнему остается немало. В частности, как сообщил частный нотариус Владимир Несен, требуют уточнения вопросы отчуждения домовладений с земельными участками. До сих пор неясно, как определять площадь жилого дома с хозпостройками и прочими сооружениями и на основе какой суммы платить налог. Увы, технологию расчета законодатели так и не разъяснили. Кроме того, вызывает вопросы методика оценки объектов недвижимости. На сегодняшний день при удостоверении сделок указывается оценка БТИ. Как известно, она намного ниже рыночной, и это выгодно, прежде всего, продавцу, поскольку позволяет минимизировать его расходы. Однако нотариусам, на которых возложили финансовую ответственность за нарушение правил начисления и уплаты налога, это сулит головную боль. По словам частного нотариуса, пожелавшего остаться неизвестным, в сегодняшней ситуации нотариусы будут осторожничать, прежде всего, из-за боязни финансовой ответственности и возможных споров в суде. Не исключено, что какой-нибудь хитроумный Остап Бендер, указавший в договоре купли-продажи заниженную стоимость, может оспорить сделку, заявив, что она произошла вынужденно, в силу тяжелых семейных обстоятельств. В случае признания сделки недействительной ответственность за начисление налога будет нести нотариус. Именно он окажется крайним, а вовсе не продавец и не риэлтор.

Как отразится на ценах введение нового налога?

По мнению риэлторов, новые правила налогообложения не скажутся на активности рынка и вряд ли повлекут за собой подорожание малогабаритного жилья – цены и так «зашкаливают». Рост цен, скорее, будут стимулировать другие факторы. Прежде всего, это неизбывный спрос на недвижимость и растущий интерес к ипотеке. Подорожание, скорее, коснется крупногабаритных квартир в новостройках, а также коммерческой недвижимости, где площадь продаваемых объектов значительно превышает необлагаемый налогом метраж.

Валентина ПОПОВА

Сергей ЛОГУТЕНКО, директор бюро недвижимости «Логутенко и партнеры»:

- Сейчас на рынке недвижимости традиционное затишье, люди меньше звонят и приходят в риэлторские фирмы, но это не значит, что сделки с недвижимостью не происходят. К примеру, в нашем агентстве сразу же после новогодних каникул было оформлено 3 задатка, а на следующей неделе будут заключены сделки. К слову, ни одна из них не подпадает ни под 1-процентный, ни под 5-процентный налог. В связи с этим хочу успокоить продавцов и покупателей жилья: ничего страшного Закон «О налоге с доходов физических лиц» не несет. Реально он затронет лишь небольшую часть операций с недвижимостью, так как площадь большинства предлагаемых квартир на вторичном рынке не превышает 100 кв. м. К тому же многие продают и покупают квартиры не чаще одного раза в год. Многие боятся, что новый порядок налогообложения приведет к очередному подорожанию жилья. Считаю, что такие опасения напрасны. Недвижимость если и будет расти в цене, то не из-за введения налога – дорожать будет все, что имеет повышенный покупательский спрос. Так что спокойно продавайте квартиры, если их площадь не более 100 кв. м, и если это не более одной операции в год. Но если это бизнес, и вы намерены перепродавать жилье не один раз, то извольте платить налог. Поделиться с государством придется 5% от его стоимости. Но прежде чем продавать или покупать квартиру, я бы посоветовал обязательно проконсультироваться у специалистов - риэлторов, нотариусов, а не полагаться на противоречивые публикации в прессе.

Другие статьи выпуска: