В этом году некоторые крупные российские строительные компании и банки всерьез заинтересовались украинским рынком недвижимости. Представители Альфа-банка изучали инвестиционный потенциал рынка коммерческой недвижимости Киева, Одессы и Ялты. Московская компания "Интеко" приступила к разработке девелоперского проекта в одном из микрорайонов украинской столицы - здесь на земельном участке площадью 10 га планируется построить примерно 110-150 тыс. кв. м жилья, а суммарный объем инвестиций оценивается примерно в 80 млн долларов. Московская строительная корпорация "Конти" рассматривала возможность участия в реконструкции городских кварталов, застроенных жилыми домами первых массовых серий, в партнерстве с монополистом киевского строительного рынка - холдингом "Киевгорстрой". А в октябре об открытии в Киеве собственного представительства объявила московская строительная компания "Баркли", которая, в частности, занялась разработкой концепций застройки промышленных зон. Компания объявила, что в сферу ее интересов входят проекты строительства элитного жилья, центров славянской культуры, а также гостиниц. Несколько супермаркетов в различных украинских городах решила открыть российская торговая сеть "Патэрсон".

Украинский рынок заинтересовал не только крупные девелоперские структуры, но и московские компании среднего звена. Правда, в отличие от таких гигантов, как "Интеко", которая налаживала бизнес-контакты напрямую через городскую администрацию (как известно, компания принадлежит супруге московского мэра Елене Батуриной), середняки действовали через местные партнерские компании. "Мы обеспечиваем инвестиции и разработку проекта, а украинская сторона - доступ к площадке и ее оформление. Площадки на Украине распределяются в административном порядке, и без партнерства с местными компаниями получить их крайне трудно", - рассказывает сотрудник одного из московских агентств недвижимости, которое планирует инвестировать несколько миллионов долларов в строительство в Киеве жилого комплекса площадью примерно 60 тыс. кв. м.

Однако осенний кризис на Украине стал для россиян неприятным сюрпризом и спутал им все карты. Из-за возросших политических рисков предприниматели были вынуждены временно приостановить реализацию большинства проектов. Но не свернуть их окончательно. "Летом мы пытались оценить украинский рынок с точки зрения эффективности инвестиций, но не предполагали, что резко изменится политическая ситуация. Сейчас она крайне нестабильна, и мы приостановили реализацию инвестиционных программ до тех пор, пока политический кризис тем или иным образом не разрешится", - сказал "Эксперту" представитель одного из российских банков.

Секретные инвестиции

Российские инвестиции приходили на украинский рынок недвижимости и раньше. Правда, оценить их объем специалисты затрудняются. "Сложно однозначно сказать, какие проекты реализуются московскими инвесторами, а какие - исключительно местными игроками. Москвичи действуют осторожно и до последнего момента не обозначают принадлежность денег. Ведь как только появляется информация, что в проект вовлечены московские инвестиции, об этом мгновенно становится известно широкому кругу чиновников. И каждый из них пытается извлечь из этого собственную выгоду", - так объясняет обстановку секретности один из московских предпринимателей. Тем не менее интерес российских компаний к украинскому рынку недвижимости очевиден. И продиктован он дефицитом свободных площадок в Москве, а также стремлением наших бизнесменов диверсифицировать свою деятельность и снизить риски размещения капиталов в одной сфере. "Украинский рынок, по нашим расчетам, еще будет расти, а в Москве он уже стабилизировался. Ясно, что лучше вкладывать средства в растущий рынок, в этом случае можно инвестировать и в рисковые проекты", - комментирует ситуацию вице-президент Российской гильдии риэлтеров (РГР) Константин Апрелев. Средний уровень доходности инвестиций в проекты, связанные с гостиничным и курортным бизнесом, а также с жилищным строительством он оценивает в 20-30%.

Российские девелоперские компании оптимистично оценивают перспективы украинского рынка недвижимости, однако пока занимают выжидательную позицию.

Аналогичными данными оперируют и представители украинских компаний. "В целом инвестиционная привлекательность украинского рынка достаточно высока, здесь можно рассчитывать на доходность минимум в восемнадцать процентов. Есть немало проектов с более высокой рентабельностью, а по некоторым проектам спекулятивного характера она достигает пятидесяти-шестидесяти процентов", - говорит президент Всеукраинской биржи недвижимости Артур Оганесян. Наиболее инвестиционно привлекательные сферы - строительство офисно-торговых центров и складских комплексов. "С ростом предложения офисных и торговых площадей на рынке инвестиции в складской сегмент становятся все более интересными, - отмечает аналитик консалтинговой компании РЕД Святослав Кожемякин. - Долгое время сроки окупаемости офисной и торговой недвижимости были заметно ниже, чем складской. Так что по мере насыщения рынка офисной и торговой недвижимостью все больше инвесторов стремятся вкладывать средства в строительство складских комплексов, особенно класса A - этот сегмент сейчас считается одним из самых перспективных".

Что касается строительства жилья в Киеве и других крупных городах, то еще пару лет назад инвестиции в этот сегмент по доходности были сравнимы со строительством офисных и торговых центров. Это объяснялось постоянным ростом цен на недвижимость и превалированием спроса на новое жилье над предложением. Однако сейчас, отмечают украинские аналитики, ситуация стабилизировалась. "Предложение сбалансировано по отношению к спросу, рост цен на жилье незначительный, следовательно, и сроки окупаемости проектов строительства жилых многоквартирных домов увеличились. Но все равно привлекательность этого сектора высока. К тому же не следует забывать и о региональных рынках жилья, которые еще недостаточно развиты и перспективны", - отмечает г-н Кожемякин (РЕД).

"На Западной Украине много инвестиционных возможностей и в области рекреационных зон. Непочатый край работы и в Киеве. Например, гостиничный сектор в столице находится в зачаточном состоянии", - считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко. Следует отметить, что российские инвесторы весьма заинтересовались гостиничным сектором. В частности, они уже вложили порядка 80 млн долларов в реконструкцию киевской гостиницы "Премьер Палас". "Действительно, гостиничный бизнес на Украине практически не развит. В Киеве - один пятизвездный отель. И, по нашим расчетам, работа в этом сегменте рынка может принести приличную доходность. В свою очередь, трехзвездные отели нужны практически всем областным центрам", - говорит г-н Апрелев (РГР).

Впрочем, как отмечают участники рынка с той и с другой стороны, динамика притока инвестиций во многом будет зависеть от политической ситуации в стране, которая пока негативно влияет на рынок недвижимости. А ситуация с налогообложением физлиц по сделкам с недвижимостью не только посеяла сомнения в стане московских инвесторов, но и отразился на деловой активности местных игроков и уровне покупательского спроса.

Сплошная статика

Показателен в этом смысле пример рынка недвижимости Киева. Еще до начала предвыборной кампании ситуация на нем - после длительного и резкого роста цен на все виды недвижимости - стабилизировалась. Рост цен с начала 2004 года существенно замедлился, а в некоторых сегментах даже было замечено снижение (правда, незначительное) цен или арендных ставок. "В ноябре количество сделок в целом по Украине уменьшилось в зависимости от региона в среднем на двадцать-двадцать пять процентов. Таковы данные официальной статистики. Существенное влияние на участников рынка оказала политическая нестабильность. Некоторые крупные сделки были отложены. Кроме того, банки сократили объемы ипотечного кредитования. Это незамедлительно сказалось на объеме операций, так как на сделки с использованием ипотечных схем приходится около двадцати процентов общего оборота рынка жилой недвижимости. Многие сделки, связанные с выстраиванием цепочек, разрушились. Замерли и цены, причем на довольно высокой отметке. Так, средняя цена квадратного метра в Киеве составляет около тысячи долларов. Аналитики прогнозировали снижение цен в сегменте дешевого жилья, однако пока этого не произошло. Сейчас вообще нет никакой динамики - сплошная статика", - сообщил "Эксперту" Александр Бондаренко.

По оценкам специалистов, в 2004 году объем продаж коммерческого жилья в Киеве уменьшился по сравнению с прошлым годом в два-четыре раза. Эту тенденцию специалисты объясняют тем, что с начала года отменена льгота по НДС на жилье, в результате чего цены стали расти. Кроме того, значительно увеличились объемы строительства коммерческого жилья в ряде других регионов Украины, поэтому приток покупателей столичного жилья из регионов сократился.

За два месяца после выборов уменьшилось количество реальных сделок и на рынке жилья и коммерческой недвижимости: "Ощущалась общая нервозность на рынке, многие интересовались тем, куда лучше вложить деньги или не пора ли продать активы. Однако реальных сделок было меньше, чем обычно. Стало меньше крупных проектов. По мнению специалистов рынка недвижимости, это тоже напрямую связано с новым налогообложением доходов с физлиц.

По мнению украинских риэлтеров, выход рынка недвижимости из стагнации будет напрямую зависеть от нормализации налогового законодательства и политического климата в Украине.

Илья Ступин, журнал Эксперт

Платим налоги по-новому.
Нерухомiсть с русским акцентом.
Высотное строительство: дань моде или необходимость?
Загадки Преображенского собора. (часть III)