RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость
ГлавнаяИнформацияИнформацияСтатьиСтатьи
Статьи
Газета
Законодательство
Полезная информация
Аварийные службы
Группы учета и распределения жилья
Главные архитекторы
Паспортные службы
Субсидии и опека
Управления и комитеты
Государственные нотариальные конторы
ЖЭКи
Коммунальные службы
Водоснабжение
Теплоснабжение и газ
Энергоснабжение
Частные нотариусы
Опросы
Подписка на рассылку
Полезные ссылки


Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Ипотечные риски
Выпуск 90 от 07.09.2005. Тема "Финансы. Банки. Ипотека"

По словам риэлторов, ипотека - дело хорошее, но рискованное. Причем и для заемщика, и для банка. В последнее время в Днепропетровске отмечаются случаи невыполнения заемщиками обязательств по ипотечному договору. Среди основных причин - непредвиденные обстоятельства, связанные с потерей или переходом на другую, менее оплачиваемую работу, изменение семейной ситуации и инфляция в стране. Последствия невыполнения договорных обязательств печальны: банк может применить штрафные санкции, в худшем случае - продать заложенную квартиру и вернуть свои деньги. Вот почему, прежде чем переступить порог банка, нужно скрупулезно просчитать все возможные риски. Это поможет более точно оценить свой собственный потенциал, и самое главное - заранее застраховаться от неприятностей.


Риск изменения процентных ставок

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита. В случае снижения рыночной процентной ставки у заемщика возрастает вероятность досрочного погашения кредита.

Рыночный риск

Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.

Банк при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения валютного курса

Такой риск возможен из-за того, что на ипотечном рынке кредиты предоставляются как в гривневом, так и в долларовом (а равно и в евро) исчислении. Если заемщик взял кредит в долларах или евро, то обязательства по кредитам рассчитываются в соответствующем эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют гривневый номинал. Защитить свой доход, направляемый на погашение кредита, от возможных колебаний валютного курса достаточно сложно.

Риск неплатежа

Риск неплатежа (или кредитный риск) - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для банка это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика. Банки в этом случае вполне можно понять: они рискуют деньгами и потому желают иметь дело со стопроцентно платежеспособными клиентами.

Расчет этого вида риска можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей. Специалисты банка всегда тщательно проверяют кредитоспособность потенциального заемщика. Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 35-40%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога - 70% -80%.

Риск утраты трудоспособности

В случае наступления такого риска заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации. Ситуация и впрямь драматическая: человек добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, и вдруг - несчастный случай. Представьте такую ситуацию: работающему в серьезной фирме гражданину выделяется ипотечный кредит на крупную сумму. Он приобретает квартиру, поселяется там, но потом из-за банкротства фирмы теряет работу, зарплату и оказывается неспособным выплачивать кредит с процентами. Хорошо, говорят ему, тогда мы продаем купленную вами недвижимость. А в квартире живут жена, теща и малолетние дети… Естественно, встает вопрос защиты прав несовершеннолетних детей. В перспективе - судебные тяжбы, которые могут тянуться годами.

Риск досрочного погашения кредита

Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит. Например, Днепропетровский ипотечный центр "УкрСиббанка" предусматривает досрочное погашение кредита при условии уплаты комиссии в размере от 1% до 2%.

Основной проблемой при этом является то, что банку заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски

Это риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога. Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания. Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит. Как сообщили в Днепропетровском ипотечном центре "УкрСиббанка", стоимость страховки от пожара, стихийных бедствий, повреждения, залива, противоправных действий третьих лиц составляет 0,3% от страховой суммы. Примерно такая же стоимость страховки в других банках, работающих по ипотечным программам. Страховая сумма эквивалентна стоимости квартиры.

Подготовила Валентина ПОПОВА





   Объявления
Продается капитальный дом р-н пр. Петровского
Комплекс строений по ул. Карла Либкнехта
     © компания "Realest", Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.