Ко второй половине 2010 года украинский рынок ипотеки вышел из состояния анабиоза – в начале июля кредит на покупку жилья предлагали уже 18 банков. Стоит ли сейчас ввязываться в игру под названием ипотека?

Наряду с ростом предложений от банков начали снижаться и процентные ставки. Так, если в январе средняя эффективная (реальная) ставка кредитования составляла 28,74% годовых, то уже к середине июля она снизилась почти на 5 процентных пунктов (п.п.) – до 23,78%.

Правда, несмотря на позитивные изменения на рынке ипотеки, говорить о его восстановлении пока еще явно преждевременно, так как число выдаваемых банками кредитов в месяц исчисляется даже не десятками, а единицами. «С момента возобновления программ ипотечного кредитования было выдано только шесть кредитов на общую сумму 3,5 млн. грн.», – отмечает начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга Укргазбанка Дмитрий Замотаев. В других банках ситуация с ипотечным кредитованием, по всей видимости, не намного лучше.

Заемщики вялые: кредиты плохие

Потенциальные покупатели обосновывают свое нежелание влезать в долги чрезмерно жесткими условиями, выдвигаемыми банками. Первоначальный взнос – 30-50% от стоимости недвижимости. Это минимум 160-200 тыс. грн. Такая сумма «отрезает» значительную часть населения, испытывающего трудности в квартирном вопросе. А обладателей нескольких сотен тысяч гривен, необходимых для первоначального взноса, отпугивает высокая цена ипотечных кредитов – реальные ставки сейчас находятся в диапазоне 22-26% годовых.

Не менее важным фактором, чем ставки по кредиту, является цена недвижимости, точнее, ее динамика. Когда квартиры стабильно и неуклонно дешевеют, то даже без финансового и экономического кризиса спрос на них снижается до минимума. Зачем покупать что-то сегодня, если завтра будет дешевле? Пока что тенденция снижения цен на жилье сохраняется, хотя и стоит отметить, что темпы снижения замедлились.

В свою очередь директор департамента розничного кредитования банка «Финансы и Кредит» Игорь Шевченко считает, что «теперешняя небольшая стоимость квартир во многом такая низкая из-за того, что банки свернули ипотечное кредитование. Так как 80% рынка недвижимости держалось на кредитах». «Как только кредиты начнут появляться, автоматически пойдет рост цен на недвижимость», – полагает финансист.

Цифровая эквилибристика

Если прогноз экспертов правильный, и цена на квадратные метры уже находится возле дна, то идея взять ипотечный кредит сейчас перестает быть абсурдной,

а оказывается очень даже экономически целесообразной. Основное, что отпугивает покупателей, – это очень высокие процентные ставки. Однако на практике оказывается, что с сегодняшними ценами на недвижимость обслуживать взятую ипотеку даже под 25% легче, чем купленную в долларовый кредит квартиру два года назад.

Для примера возьмем 3-комнатную квартиру стоимостью $70 тыс. (553 тыс. грн.). Параметры займа: валюта – гривня, первоначальный взнос – 50%, эффективная ставка – 25% годовых, схема выплат – классическая, срок – 10 лет. Ежемесячный платеж в первый год будет составлять около 8 тыс. грн., или $1 тыс. по сегодняшнему курсу (ежемесячно платеж будет уменьшаться приблизительно на 50 грн.). Итоговая переплата по кредиту за 10 лет составит 340 тыс. грн. ($43 тыс.), или 123% от суммы кредита.

Два года назад аналогичная квартира стоила около $130 тыс., зато можно было взять кредит в валюте под 12,5% (эффективная ставка). Остальные параметры те же, что и у гривневого кредита в 2010 году: первоначальный взнос – 50%, срок – 10 лет. В таком случае ежемесячные платежи в первый год составляли около $1 200, а итоговая переплата за 10 лет достигла бы $41 тыс. В случае если бы срок кредита составлял максимальные 30 лет, то ежемесячный платеж сократился бы до $850 (переплата – $122 тыс.).

Как видно из расчетов, идея купить сейчас квартиру в кредит ничуть не глупее, чем приобретение недвижимости 2-3 года назад. «Если сегодня есть возможность оплачивать кредит по таким ставкам, то, конечно, стоит брать. Вы потеряете сегодня на процентной ставке, но сэкономите на стоимости квартиры», – говорит Игорь Шевченко.

Платите меньше

Такое бывает очень редко с кредитами, но на практике взятая сейчас в банке ипотека может оказаться намного дешевле. Во-первых, есть устойчивая тенденция к уменьшению ставок. Причем эта тенденция будет сохраняться как минимум в ближайшие три года. По прогнозам Дмитрия Замотаева из Укргазбанка, в течение ближайших двух лет ставки снизятся на 3-6 процентных пунктов – до 17-18%. Поэтому оформленный сегодня кредит можно будет через один-два года рефинансировать (перекредитоваться) в этом же или другом банке на намного более выгодных условиях. Правда, при одном условии: если кредит выдан по стандартной схеме, когда проценты насчитываются на остаток задолженности, а не по аннуитетной.

Впрочем, большей части послекризисных заемщиков, скорее всего, даже не придется обращаться в банк с предложением понизить ставку – банкиры сделают это сами. Дело в том, что сейчас почти все банки, возобновившие ипотечное кредитование, предлагают займы с плавающей ставкой

Однако, соглашаясь на ипотеку с плавающей ставкой, не стоит забывать, что банк в первую очередь страхует себя от резкого ухудшения ситуации. Например, как это было во время кризиса 2008-2009 годов, когда цена привлечения пассивов у банков оказалась в разы выше доходности активов, и многие банки были вынуждены по нескольку раз поднимать ставки по ранее выданным кредитам.

По материалам информагентств