RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Парадоксы рынка складской недвижимости
Выпуск 297 от 23.12.2009. Тема "Аналитика"

Парадоксы рынка складской недвижимости

Спад на рынке производственно-складской недвижимости Днепропетровска продолжается: свободных площадей - все больше, сделок – все меньше. Ситуацию можно было бы назвать обычной для кризисного периода, если бы не одно «но». За последнее время полной неожиданностью для участников рынка стало повышение цен в сегменте продаж. И это на фоне снижения спроса и падающих арендных ставок.

Аренда

В четвертом квартале нынешнего года арендные ставки на производственно-складские комплексы продолжали снижаться, как и на коммерческую недвижимость в целом. Напомним, за третий квартал общее снижение составило в среднем 3,4%.

Рынок постепенно уходит от фиксации ставок в долларовом эквиваленте - арендные договоры на складские комплексы заключаются преимущественно в гривнах. Из-за рыночной нестабильности субъекты рынка предпочитают уходить от долгосрочных договоров аренды (3-5 лет), практикуемых в 2006-2008 годах. Теперь средний срок заключаемых новых договоров составляет около года.

По сравнению с 2008 годом, спрос на производственно-складские площади (особенно со стороны торговых и логистических операторов) сократился более чем в 2 раза. Уровень вакантности помещений увеличился примерно вдвое. С целью снижения затрат многие компании отложили планируемое расширение и переезд, другие переехали в более дешевые и меньшие по площади помещения, а некоторые компании вообще прекратили свою деятельность на рынке. Из-за падения объемов производства и продаж размер арендуемой складской площади существенно сократился.

На протяжении 2009 года во всех районах Днепропетровска наблюдалось существенное падение арендных ставок - более чем на 60%. По данным на 22 декабря, средняя величина базовой арендной ставки 1 кв.м производственно-складской недвижимости составила $2,8. В центральных районах города - $3,3, в районах, приближенных к центру, - $2,4 и в отдаленных районах - $2,8.



Таблица 1.

Динамика изменения арендных ставок на производственно-складские помещения ($/кв.м)


Продажа

В сегменте купли-продажи ситуация абсолютно противоположная. За последний квартал зафиксирован рост цен предложений, который составил в среднем по городу 20,4%. Объяснений такому резкому скачку нет. Скорее всего, собственники производственно-складских площадей ориентируются на необоснованные информационные данные о динамике цен на недвижимость, а также на падение курса доллара. Незначительный рост цен наблюдается на рынке жилой недвижимости, но такая тенденция никак не относится к рынку коммерческой недвижимости.

На начало января 2009 года средняя стоимость 1 кв.м производственно-складской недвижимости в городе составляла $586. Но по итогам года данная величина снизилась более чем на 30% и составила $407.

В центральных районах города выставлены на продажу единичные объекты, поэтому анализировать динамику изменения цен в этой части города не представляется возможным: погрешность средних значений очень существенна. В районах, приближенных к центру, по данным на 20 декабря, средняя стоимость 1 кв.м составила $423, в отдаленных районах города - $406.

На протяжении трех кварталов во всех районах города наблюдалось снижение цен предложений и только за последние два месяца (ноябрь-декабрь) наблюдается резкий скачок цен. Но это не говорит о том, что на рынке массово заключаются сделки купли-продажи, а тем более - по ценам, приведенным выше. Сделки фиксируются единичные, как и на протяжении всего 2009 года. Из представленного к продаже объема почти 70% объектов расположены в отдаленных от центра районах города и только около 30% - в приближенных к центру районах.

Спрос в сегменте продаж производственно-складских объектов продолжает снижаться. Причем размер запрашиваемых помещений уменьшился практически в 2 раза.

Прогнозы

Как мы уже писали ранее, в краткосрочной перспективе не ожидается значительного улучшения ситуации в производственно-складской сфере. Арендаторы, у которых заканчиваются сроки аренды, наиболее вероятно смогут согласовать приемлемое снижение арендных ставок на 6 месяцев - 1 год или постараются найти более качественные помещения при сравнимых затратах.

Спрос на производственно-складские комплексы возобновится после стабилизации экономической ситуации в стране и роста товарооборота. Процесс активизации рынка будет сопровождаться резким ростом, в первую очередь, арендных ставок на производственно-складские площади, а также сокращением показателя вакантности помещений. Затем подтянутся и цены предложений. Но пока тенденции рынка абсолютно хаотичны.

В ближайшие месяцы следует ожидать стабилизации рынка как в сегменте аренды, так и в сегменте купли-продажи.

Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest


Отдел оценки:

8(056) 790 02 77
8(056) 788 65 40
8(050) 603 82 72

Предоставляем информационные справки:

- о рыночной стоимости недвижимого имущества на заданный период времени для суда;
- о состоянии арендных ставок объектов коммерческого назначения во всех районах города.

Оказываем услуги независимой оценки имущества, оборудования, автотранспорта.








   Объявления
Продажа. Магазин крупного формата. Г.Днепродзержинск, центральный район.
Предлагается к продаже приватизированный земельный участок 2,5 ГА


     © компания "Realest", 2023 Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.