За декабрь-январь совокупное снижение цен на вторичном рынке недвижимости Днепропетровска составило около 28,3%. По итогам декабря 2008 года, в целом по городу цены снизились на 17%, а в январе — на 11,3%. Если не учитывать цены предложения квартир в домах новой постройки с высоким уровнем ремонта, которые существенно искажают картину изменения цен, то реальная картина долларового падения цен на конец 2008 — начало 2009 года составляет 40-50%, а в гривневом эквиваленте — около 25%. На данный момент предложение превышает спрос в 20,5 раза.

Структура предложения представлена полным спектром объектов — от элитного жилья с высоким уровнем евроремонта («новострой»), цена за квадратный метр в которых достигает $4500, до жилья барачного типа («немки», «екатерининки») по цене $20-25 тыс. за однокомнатную квартиру, площадью около 28 кв.м. В структуре предложения наметились новые тенденции: на продажу стало все больше выставляться квартир с высоким уровнем ремонта в центральной части города, что «смягчило» реальную картину падения цен. Кроме того, начали встречаться квартиры с рекордно низкими ценами, хотя пока такие предложения единичны.

Цены на квартиры, которые расположены в домах новой постройки (т.е. введенные в эксплуатацию за последние 3-6 лет), продавец снижает, но данное снижение не такое существенное, оно составляет всего 10-15% в долларовом эквиваленте. И это вполне обоснованно — качество несущих конструкций, новые коммуникации, охраняемые территории, наличие парковочных мест и качественной инфраструктуры по-прежнему являются востребованными на рынке, особенно в связи с замораживанием новых проектов.

Но все же большинство продавцов, которым необходимо продавать свою недвижимость в настоящее время, идут на существенное снижение цен. Иногда в процессе торгов скидка достигает 30%. Впервые за последние три года, можно найти цены предложений на однокомнатные квартиры в пределах $20-25 тыс., а на двухкомнатные — в пределах $35 тыс. Такая тенденция уже не зависит от валютных колебаний, а является результатом резкого падения спроса, вызванного снижением доходов населения, неуверенностью в завтрашнем дне и отсутствием банковского кредитования.

За декабрь-январь снижение цен зафиксировано на все типы домов и во всех районах без исключения. В целом по городу стоимость выставляемых на продажу однокомнатных квартир снизилась на 27,4%. Рекордное снижение цен продемонстрировали однокомнатные квартиры в центральных районах города — 31,2%. Понижение цен в отдаленных районах зафиксировано в размере 20,4%, а в приближенных к центру районах — 25,1%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет около $39 тыс.

За декабрь-январь цены на двухкомнатные квартиры в центральных и приближенных к центру города районах уменьшились на 12,9% и 19,5% соответственно. В отдаленных от центра районах стоимость квартир понизилась на 18,4%. В целом по городу двухкомнатные квартиры понизились в цене на 27,4%. По итогам января, средняя цена 2-комнатной квартиры в Днепропетровске составила $59 тыс.

Цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу понизились на 24,1% по отношению к ноябрю 2008 года. Цены на квартиры, расположенные в приближенных к центру и отдаленных от центра районах, снизились на 24,9% и 18,7% соответственно. В центральных частях города понизились на 26,6%. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало февраля составляет $96 тыс.

В январе рынок заметно оживился, но данное оживление, скорее, носит характер информационной активности. Потенциальные продавцы и покупатели осуществляют мониторинг цен, при этом спрос пока является отложенным, поскольку покупатель ожидает дальнейшего снижения цен. Продавцы, в свою очередь, стараются продать свои квартиры, как можно меньше уступая, в расчете на то, что цены на недвижимость не опустятся ниже уровня цен конца 2006 начала 2007 гг.

Четко определился сегмент недвижимости, которая пользуется наибольшим спросом у покупателей. Это квартиры, расположенные в кирпичных домах 80-х годов постройки, улучшенной планировки и на средних этажах, расположенные в районах центральной части города, пр. Кирова, ул. Титова, ж/м Тополь, ж/м Победа -5,6 и ж/м Солнечный.

Также следует отметить, что меньше всего цены снизились на ж/м Солнечный и в Нагорной части города. Самое заметное падение цен наблюдается на 12 квартале, ж/м Левобережный-1,2,3, ж/м Фрунзенский-1,2, ж/м Тополь и пр. Гагарина. Скорее всего, в ближайшие 2-3 месяца снижение цен продолжится. Оно может составить до 15-20%.

Поскольку даже в условиях резкого падения цен сделок на данный момент на рынке недвижимости практически не совершается, можно предположить, что в текущем году, в условиях дефицита наличных денег, весомую долю среди операций на рынке недвижимости составят операции обмена или обмена с доплатой, потеснив привычную куплю-продажу. Особенно если учесть, что с точки зрения затрат на оформление такой сделки она является более экономной, чем купля-продажа.

Что касается выдачи банковских ипотечных кредитов, то они остаются недоступными. Эксперты прогнозируют возможное возобновление кредитования в конце 2009 года. Но даже если кредитование возобновится, ставки на уровне 25-30% годовых не будут массово востребованы у конечного потребителя. Поэтому ожидать, что «вчера» цены упали, а уже «завтра» существенно пойдут вверх — нелогично и необоснованно.

Первичный рынок

Для первичного рынка 2008 год ознаменовался застоем. Только в январе 2008 года был зафиксирован рекордный скачок цен в размере 16,59% (показатель роста 1 кв.м в среднем городу). После чего покупательский спрос снизился, и уже в феврале цены оставались практически без изменений (рост составил 1%), только лишь некоторые застройщики незначительно повысили цены предложений.

Весной рост цен колебался в пределах 2-4%. В период весны на рынке заключались единичные сделки, но, начиная с июля, рынок окончательно затих. Некоторые эксперты высказывали мнение, что это связано только с периодом отпусков, но эти предположения не оправдались. После того как застройщики массово стали снижать цены (хоть и несущественно) и на рынок стали попадать квартиры, которые ранее были заявлены как проданные (таких квартир оказалось достаточно много), стало понятно, что на первичном рынке наступил более серьезный застой, чем просто сезонный спад активности. На нестабильность экономической ситуации рынок мгновенно отреагировал уже в сентябре, когда было зафиксировано падение цен на уровне 12,6%. В декабре было зафиксировано рекордное за весь год снижение цен — 13,0%, но даже такое снижение не повлияло на покупательский спрос.

Основными причинами отсутствия сделок на рынке являются отсутствие кредитования как физических лиц, так и самих застройщиков, инфляционные процессы, а также общая ухудшающаяся экономическая ситуация в стране. В связи с такой неопределенной ситуацией в Украине спрос на первичное жилье упал до нуля. Это привело к тому, что, начиная с октября, застройщики начали замораживать стройки на неопределенный период. По итогам 2008 года, среднерыночный показатель в целом по городу снизился на 21,79%. Практически все застройщики перешли на формирование цен в гривневом эквиваленте, чтобы не было зависимости от постоянного колебания курса валют.

Обращаем ваше внимание, что, начиная с января 2009 года, мы переходим на обзор цен на первичное жилье в гривневом эквиваленте, условно деля объекты на жилье «эконом-класса» и «элитное жилье». Жилье «эконом-класса» включает объекты, относящиеся к социальному и жилью эконом-класса, а «элитное жилье» — объекты бизнес, премиум и де-люкс. Данное деление вызвано тем, что практически все жилые комплексы, представленные в Днепропетровске, особенно заявленные как премиум и де-люкс, не соответствуют Украинской классификации жилья (http://www.conex.com.ua/class_build.php) и могут быть отнесены к данным категориям весьма условно.

В январе средняя стоимость 1 кв.м жилья «эконом-класса» составила 8423 грн., а в жилых комплексах «элит-класса» — 17291 грн. На 1 февраля стоимость жилья «эконом-класса» была повышена на 3,46% за счет повышения цен предложений единичными застройщиками, объекты которых сданы в эксплуатацию, поскольку риски при приобретении квартир в таких домах значительно ниже, чем при приобретении квартир в «недострое». На начало февраля цены предложений квартир в жилых комплексах «элит-класса» снижены на 6,85% и составляют 16183 грн. за 1 кв.м. Большинство застройщиков идут на торг, с последующим значительным снижением цен, некоторые же озвучивают цены только в офисе. Многие застройщики предлагают различные схемы расчета и даже поэтапное вложение денег. Но все эти лояльные схемы могут стать реально востребованными только после возобновления строительства объектов.

Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest