В Вашем вопросе отсутствует беспокойство в отношении оснований, субъектов и порядка снятия ареста с квартиры. По всей видимости, Вам все это является известным.

Поэтому начнем с вопроса относительно Вашей предварительной договоренности с хозяином квартиры о его намерении продать и Вашем намерении приобрести эту квартиру после вывода ее из-под ареста, но по согласованной сегодня цене. В этом случае Вам необходимо задействовать институт предварительных договоров.

Предварительный договор, применение которого регулируется ст. 635 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), по своей правовой сути является соглашением сторон о том, что в будущем, по истечении определенного срока и на определенных предварительно условиях, они заключат интересующий их ныне основной договор.

Важным является то, что в предварительном договоре уже определяются условия будущего основного договора, такие как предмет, цена, срок действия договора, ответственность сторон за его нарушение, порядок расчетов и иные условия.

В предварительном договоре не обязательно оговаривать все условия основного договора, а достаточно определить только существенные, поскольку договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора (абз. 1 ч. 1 ст. 638 ГКУ): условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или являющиеся необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 ч. 1 ст. 638 ГКУ).

Помимо этого, стороны могут вносить в предварительный договор любые условия основного договора, которые считают необходимыми. Перечень условий не является исчерпывающим и определяется сторонами договора по собственному усмотрению, но с учетом тех обязательных условий, которые должны быть внесены в договор согласно актам гражданского законодательства, что определено ст. 628 ГКУ.

Вам необходимо заключить с хозяином квартиры предварительный договор, обращая внимание на следующее:

1. Внести в предварительный договор:

а) существенные условия основного договора (обязательно), иные условия основного договора (не обязательно);

б) срок, на протяжении которого будет заключен основной договор;

2. Предварительный договор заключить в письменной форме и засвидетельствовать его нотариально.

При этом Вам ни в коем случае не следует ограничиваться в предварительном договоре лишь указанием порядка согласования существенных условий основного договора, что предусмотрено абз. 3 ч. 1 ст. 635 ГКУ. Этим будет исключена возможность пересмотра Ваших предварительных договоренностей при заключении основного договора, если, конечно, Вы уверены, что лучших условий для покупки квартиры у ее хозяина Вам уже не удастся достичь, и в дальнейшем Вы не окажетесь в невыгодных условиях: мог купить дешевле, а купил дороже.

Ответственность за уклонение от заключения основного договора, предусмотренная ч. 2 ст. 635 ГКУ, в Вашем случае является гарантией достижения Вами поставленной цели либо получения денежного возмещения нанесенных Вам убытков. Поэтому Вам не следует оговаривать в предварительном договоре условие, согласно которому ни одна из сторон, даже в случае уклонения от заключения основного договора, не будет нести ответственность.

Согласно ч. 3 ст. 635 ГКУ обязательство, установленное предварительным договором, прекращается в случае, если основной договор не заключен на протяжении срока, установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит второй стороне предложение о его заключении.

Поэтому, учитывая Вашу обеспокоенность тем, что хозяин квартиры в будущем может недобросовестно исполнять свои обязательства, в т.ч. не захочет заключать основной договор, либо может уклониться от их выполнения, для подстраховки Вам необходимо:

1) не вносить в предварительный договор условия, которые освобождали бы стороны от ответственности за невыполнение принятых на себя обязательств, в том числе уклонение от заключения основного договора;

2) на протяжении срока, установленного предварительным договором для заключения основного, направить второй стороне предложение о заключении основного договора. Это впоследствии будет служить доказательством того, что хозяин квартиры, несмотря на Ваше предложение, отказался от заключения основного договора. В этом случае он обязан будет возместить Вам понесенные убытки (при наличии доказательств и обоснования их размера).

Следует Вам напомнить, что договор о намерениях, о котором фактически идет речь в Вашем письме, не является предварительным договором и не имеет юридических последствий для сторон до тех пор, пока в нем нет на то волеизъявления сторон (ч. 4 ст. 635 ГКУ).

Виктор Богачев,
руководитель юридического департамента