| Коттедж за городом: перспективы инвестиций | |
Выпуск 94 от 05.10.2005. Тема "Строительство и архитектура"
 Еще недавно коттедж с лужайкой и бассейном возле дома был не более, чем несбыточной мечтой с "глянцевых" журналов. Сегодня - это не только жилье для самых предусмотрительных, но еще и выгодное вложение денег.
Конец прошлого века впервые открыл для нас понятие "коттедж" как нечто отличное от индивидуального строения из силикатного кирпича с шиферной крышей. Поначалу отличия, в основном, заключались в увеличенных размерах и наличии таких непременных атрибутов новоукраинского стиля как многочисленные башенки с окнами-бойницами и цокольные этажи, сложенные из бутового камня. При сооружении таких домов, как правило, мало задумывались об архитектуре, инженерной инфраструктуре, энергосберегающих новинках и инвестиционной ценности этой недвижимости. В итоге пригороды мегаполиса буквально усеяны недостроенными и пустующими "замками". Сегодня совершенно ясно, что правильный учёт всех факторов, влияющих на динамику инвестиционной привлекательности жилья, позволяет достичь скорости прироста дивидендов, на порядок превосходящей доходность банковских депозитов.
Но поскольку строения и их "начинка" подвержены моральному и физическому износу, может оказаться так, что с течением времени стоимость участка земли под строением во много раз превысит ценность самого строения. Поэтому специалисты выделяют совокупность факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность индивидуального жилого дома.
Факторы инвестиционной привлекательности
Проект. Риэлторы отмечают стабильно высокий спрос на коттеджи, возводимые по типовым проектам с незначительными доработками для каждого конкретного случая. Гениальные творения архитекторов, как показывает мировой опыт, ценят по достоинству лишь потомки, а не инвестиционный рынок.
Материалы. В нашей местности люди традиционно питают страсть к кирпичным строениям. Консерваторов трудно убедить в несомненных преимуществах каркасных строений, использования пенобетона и других современных материалов и технологий. Эксперты рекомендуют помнить, что необдуманное стремление использовать "вечные" материалы, как это ни странно, приводит к неадекватному удорожанию дома и резко снижает его ликвидность.
Технология и коммуникации. Технология возведения объекта, типы инженерных коммуникаций и техническая оснащённость - на эти аспекты сегодня особое внимание обращает покупатель, так как от них зависит качество жизни и стоимость эксплуатации дома. Комплексное обеспечение индивидуального дома электроэнергией, природным газом, теплом, водой, канализацией и телекоммуникациями позволяют резко повысить привлекательность готового сооружения.
Земельный участок. Главное отличие индивидуального дома от квартиры - наличие прилегающего земельного участка. Инвестируется не только само строение и его квадратные метры, как в многоквартирных домах, но и благоустройство участка. Причем решающую роль здесь играет не столько площадь участка, а добротный ландшафтный дизайн, наличие бассейна, искусственных прудов, мощеных дорожек, садовых беседок и прочих "дворовых мелочей".
Дислокация. Традиционно дорогими являются объекты в городской черте. К так называемой "зоне комфортного проживания" обычно относят участки в радиусе 30 км от городской черты. Ценятся живописные места в пригородах - на берегах рек, рядом с лесом. Однако не стоит забывать, что уединенно расположенный коттедж при неблагоприятных погодных условиях может превратиться в неприступную крепость.
Окружение. Немаловажную роль играет характер застройки окрестностей домовладения. Вряд ли добавит цену коттеджу открывающийся из его окон вид на соседские курятники. Кроме упомянутых "локальных" факторов гораздо более важным следует признать оценку местоположения индивидуального жилья в привязке к транспортной инфраструктуре, доступности объектов соцкультбыта и соблюдению экологических норм.
Экологическая привлекательность. Во всем мире люди готовы вкладывать деньги в экологическую безопасность, стремятся обеспечить благоприятные для здоровья условия для себя и своей семьи. В развитых городах Европы и Америки люди все дороже платят за строительство коттеджей, но покупать загородные дома приходится все дальше от города. С каждым десятилетием число людей и в Украине, понимающих преимущества здоровой среды обитания, будет увеличиваться, но места, которые находятся в непосредственной близости от города, будут к тому времени застроены.
Индивидуальное загородное жильё в идеале
- Должно располагаться за пределами высотной застройки.
- Иметь надежное сообщение с одной из главных автомагистралей, ведущих в мегаполис. Дорога к центру города на автомобиле должна занимать не более 30-40 минут.
- Иметь поблизости объекты социальной инфраструктуры.
- Быть окружено домовладениями аналогичного или более высокого класса.
- Находиться в экологически чистых местах вдали от промышленных предприятий, других источников шума и загрязнений, желательно вблизи от рекреационных зон - лесных массивов, парков, водоёмов.
Зоны малоэтажного строительства
По данным специалистов риэлторских компаний, сейчас в пределах Днепропетровска и ближайших пригородах формируются несколько жилых зон с преобладанием малоэтажного домовладения. В зависимости от удалённости от центра мегаполиса и условий сложившейся инфраструктуры, усреднённые цены на участки с домами сильно разнятся: от $20-30 тыс. для типично сельской застройки до $300-400 тыс. в новых коттеджных посёлках, полностью обеспеченных городской инфраструктурой.
Можно выделить несколько групп частного домовладения, активно присутствующих на рынке: пгт. Подгороднее, пос. Кировское, ж/м Клочко, пос. Опытный, Ново-Александровка, Сосновый Бор, проспект Гагарина, "Золотые Ключи", пос. Юбилейный. В большинстве районов отмечается хаотичная застройка, поэтому цены отдельных участков, даже в пределах одного посёлка, могут отличаться в разы. Исключением является коттеджный посёлок "Золотые ключи", в котором сопутствующая инфраструктура создаётся опережающими, по отношению к строительству собственно домов, темпами. Сложившаяся социальная среда, наличие развитых инженерных сетей и сравнительно близкое расположение к Днепропетровску обуславливает устойчивый интерес инвесторов к жилью в пределах пгт. Подгороднее. Примечательно, что созданный несколько лет назад коттеджный посёлок при въезде в пгт. Подгороднее практически не принимает участия в рынке недвижимости.
Весьма активными остаются на рынке недвижимости довольно длительное время районы малоэтажного домовладения в пределах ж/м Клочко, улицы Передовой и проспекта Гагарина (в районе конечной остановки трамвая №1). По мнению специалистов рынка недвижимости, подобная активность объясняется значительным разбросом первоначальных ценовых предложений, расположением в пределах сложивших границ мегаполиса и наличием развитой системы инженерного обеспечения. Как правило, при покупке объектов недвижимости в этих районах первостепенное значение имеет качество земельного участка, в то время как реальные параметры строений не играют существенной роли. Объясняется эта особенность преобладанием устаревших зданий постройки 1950-1960-х гг.
Новые поселки
Отдельную группу представляют нарождающиеся посёлки ближайших пригородов. На сегодняшний день рынок отмечается активностью в пределах Ново-Александровки, пос. Юбилейный, пос. Золотые Ключи, пос. Опытный, Песчанка, пос. Сосновый Бор, пос. Кировское. Повышенный интерес покупателей к недвижимости в этих образованиях объясняется удачным сочетанием экологических факторов и относительно небольшой удаленностью от центра Днепропетровска. В зависимости от возможностей инвестора вполне реальным является приобретение участка земли со строениями, подлежащими сносу, в пределах $30-50 тыс. внутри упомянутых районов, до $300-400 тыс. в районах престижных новостроек, имеющих полный спектр городской инфраструктуры, прямой доступ к открытым водоёмам и лесопарковым зонам.
Среди перечисленных районов наибольшей предсказуемостью и стабильностью параметров отличается посёлок Золотые Ключи, в котором создатели не только предоставляют полный спектр "городских" удобств, но гарантируют наличие элементов элитного окружения, первичность вопросов экологического обеспечения и фиксированные стоимостные параметры широкого диапазона домовладений. Кстати, многие, особенно региональные застройщики, предпочитают экономить на прокладке коммуникаций при строительстве коттеджей. В этом смысле строящийся поселок Золотые ключи выгодно отличается тем, что выстраивает собственную инфраструктуру и тратится на самые современные коммуникации.
Преимущества коттеджных поселков
Застройщикам становится все сложнее продавать жилье в высотных домах по заоблачным ценам. Покупатели стали разборчивее и предпочитают приобретать не просто квадратные метры в модном доме и в престижном районе, но и иметь красивый ландшафт вблизи дома, свежий воздух, хорошую инфраструктуру. А в городе найти подобные оазисы становится все сложнее. На протяжении последних лет все больше людей предпочитают покупать загородный дом, нежели квартиру в черте города. Тем более, что стоимость жилья в пригородном коттеджном городке практически соответствует цене новой квартиры в центре города.
Правильный" коттеджный городок - тот, при проектировании которого учтено все: грамотная концепция застройки, правильно распланирован участок, близость дороги и всей необходимой инфраструктуры, единый архитектурный стиль поселка.
Коттеджные городки имеют существенное преимущество по сравнению с самостоятельными загородными домиками. Прежде всего, это экономия средств на содержание прилегающей территории и самого коттеджа. Особенно, если на территории микрорайона предусмотрена специальная служба для обслуживания и охраны поселка.
Факторы развития коттеджных городков
Как показывает опыт реализации коттеджных поселков на просторах СНГ, первые покупатели появляются уже после возведения 2-3-х домов. Остальные домики выкупаются уже в процессе их строительства. Пока коттеджные городки в диковинку для местного рынка, поэтому вкладывать деньги в коттеджи частные инвесторы начинают тогда, когда убеждены в реальности проекта.
В настоящее время строительство загородных домов приобретает цивилизованный характер и становится прерогативой крупных строительных компаний. Сегодня возникают объективные предпосылки для развития коттеджных городков, причем на качественно новом уровне. Ведь жить за городом гораздо престижнее, чем в многоэтажном строении. К тому же сблизиться с природой значительно проще и дешевле именно в коттеджном городке - нет необходимости тратить время и немалые деньги на приобретение земельного участка, проектные, строительные и юридические вопросы.
Популярные в 90-х годах сверхбольшие домовладения (500-900 кв. м) в настоящее время практически не пользуются спросом. Специалисты поясняют это явление смещением потребительской аудитории в сторону среднего класса, заинтересованного в приобретении реального жилья, удобного и экономичного в обслуживании. Более 95% рыночных предложений на рынке малоэтажного домостроения (не приобретаемого под снос) составляют домовладения на участках 4-10 соток, имеющие 2-3 этажных уровня и жилую площадь 150-230 кв. м. Наличие подвальных помещений, встроено-пристроенных гаражей и хозяйственных дворовых построек не играет определяющей роли в формировании окончательной оценочной стоимости домовладения. При покупке подобных объектов покупатели обращают основное внимание на качество придомовой территории, наличие подведённых инженерных сетей, социальный статус окружения и удалённость участка от городских магистралей.
Если не учитывать стоимость собственно жилых строений, следует отметить, что цена придомовых территорий может колебаться от $200 (в удалённых поселениях сельского типа, не имеющих полного набора жилищного сервиса, - Песчанка, Чумаки и т.п.) до $2000 в престижных районах, в непосредственной близости от водоёмов, лесо-парковых зон, в пределах городской черты. Средняя стоимость земли придомовых участков, в большинстве присутствующих на рынке предложений, колеблется в пределах $1000-1600 за сотку.
На фоне относительной устойчивости банковско-финансовой сферы Украины рынок недвижимости предлагает потенциальным инвесторам весьма мощный инструментарий развития активов. Значительный разброс оценочной стоимости участков малоэтажного домовладения и многофакторность влияющих на стоимость параметров выгодно отличают инвестиционные операции с недвижимостью такого класса по сравнению с квартирными предложениями новостроек.
Прогнозы банковских аналитиков не предвещают тенденциозного роста ликвидности депозитарных и металло-валютных активов. Напротив, анализ интервенционного поведения НБУ на межбанковском валютном рынке на протяжении летних месяцев, с учётом динамики цен на энергоносители и перспективой разворачивания избирательной кампании, позволяют предположить возможность значительной ревальвации гривны в самое ближайшее время до уровня 4,7-4,8 UAH/USD. Кроме того, считают профессиональные риэлторы, период стремительного роста стоимости объектов жилой недвижимости близок к завершению. Явно "перегретый" в последние годы рынок уже не в состоянии обеспечивать предложение реального жилья, а спекулятивная составляющая близка к исчерпанию объективных и субъективных стимулов дальнейшего роста.
Советы профессионалов
В связи с отмеченными тенденциями, специалисты рекомендуют очень взвешенно подходить к планированию инвестиционных программ, связанных с недвижимостью. Абстрагируясь от граничных вариантов квартирного или частного домовладения, можно свести мнения профессионалов примерно к следующему набору рекомендаций:
- Новое готовое жильё предпочтительнее устаревшего.
- При операциях с малоэтажным жильём едва ли не решающим фактором выбора является оптимальная удалённость от городского центра и наличие хороших дорог.
- Отсутствие хотя бы одного из обязательных элементов инженерной инфраструктуры может свести инвестиционную привлекательность домовладения к нулю
Наиболее прогнозируемыми в смысле инвестиционной отдачи являются индивидуальные домовладения, имеющие полный спектр технической оснащённости, расположенные не далее 10-15 км от городского центра, "вписанные" в соответствующую и однородную среду социального окружения.
Олег СМОЛЯРЕНКО
Другие статьи выпуска: | |
est", 2023
