Обычно актеры, принимающие участие в пьесе , практически одни и те же. Неизменными остаются только декорации и реквизит в ходе действия. Дабы предварить выводы о ситуации и варианты защиты, предлагаем несколько видов “сценария”, по которому чаще всего развивается один и тот же спектакль – афера с недвижимостью.

Сцена № 1
А я – бамбук!

     Самая распространенная афера, основанная на необразованности и доверчивости граждан и небольшую лазейку в законодательстве. При получении ссуды под залог недвижимости вместо договора о займе оформляется доверенность на право распоряжения этой недвижимостью. Из-за незнания такого нюанса отчаявшиеся люди иногда заключают именно договор купли-продажи квартиры в надежде, что он все равно будет аннулирован кредитором после погашения долга . Соблазненные маленькими процентными ставками в отличие от банковских, оформляют сделку с физическими лицами, зачастую подкрепляя ее только устной договоренностью. Мошенничество в этом случае замешано на игре слов и отказе от этого самого устного договора – ничего не видел, никого не знаю. Владельцы доверенности на право распоряжения недвижимостью, впоследствии продают ее третьим лицам, поскольку, по закону, они вправе совершить такое действие.

Сцена №2
Наглость - второе счастье

     Самый наглый способ обмана. В этом случае, мошенники либо на длительное время завладевают всеми документами на недвижимость и документами, удостоверяющими личность хозяина квартиры, либо все эти документы и бланки запросто подделывают. При этом заверка всех документов у нотариуса не составляет никокй сложности – человек, не являющийся экспертом, не сможет отличить подлинный документ от подложного. В результате, квартира продается тертьим лицам, но уже без участия настоящего владельца (по принципу “без меня меня женили”), затем эта же квартира снова сдается внаем. Но обманутый владелец, сдаваемой внаем жилплощади, уже никакого отношения к ней не имеет. Кстати, сдавать такую квартиру мошенники часто предпочитают через агентсва недвижимости, чтобы “клубок всех ниточек” был окончательно запутан.

Сцена №3
Осторожно – дети!

     В квартире прописаны дети. Продать такое жилье можно только по согласию государственного органа опеки (не путать с опекунским советом). Игнорирование сего требования приводит к признанию данного договора купли-продажи и всех последующих недействительными.

Сцена №4
Не ждали?

     Поскольку многие квартиры сегодня продаются по доверенности, ее существование очень часто объясняется весьма правдоподобно. «Человек уехал из страны, пришлось сделать это срочно, не возвращаться же ему теперь для продажи квартиры!» Что тут возразишь? Закон разрешает продажу по доверенности, но нужно помнить, что она может быть отозвана в любой момент. Возможно, за полчаса до того, как вы собрались регистрировать сделку. Еще нюанс - доверенность теряет силу после смерти того, кто ее дал. Например, доверенность на три года, через год человек умер, еще через полгода вы, не зная об этом, купили квартиру, и еще через несколько месяцев у вас на пороге объявляется наследник умершего. 

     Что касается этой неожиданости, то от нее есть вполне реальная защита – страхование от подобных нериятностей. В Украине понятие титульное страхование большинству компаний, да и частных лиц не говорит абсолютно ничего. А вот в странах Запада этот вид страхования очень развит, и ни одна сделка купли-продажи квартиры, дома или офисного помещения не совершается без одновременного заключения договора о титульном страховании. По такому договору страхуется право собственника, кредитора и других заинтересованных лиц, связанных с возникновением и переходом прав на недвижимость, что позволит уберечься от риска потери права на приобретенную недвижимость, - вне зависимости от обстоятельств.

Сцена №5
Что тебе подарить, человек мой дорогой?

     Дарят квартиры, в основном, одинокие и больные пожилые люди, обеспокоенные перспективой одинокой и нищей старости. Из-за доверчивости, незнания законодательства, проблем со здоровьем эти несчастные люди оформляют дарственные в надежде, на то, что те, кому они дарят свои метры, о них позаботятся. К сожалению, часто надежды одиноких оказываются тщетными. Получив квартиру в подарок, «опекуны» уклоняются от исполнения данных обязательств. В таких случаях нужно обращаться в суд, потому что закон на стороне обманутых «дарителей». Пожилым людям, желающим использовать квартиру для обеспечения своей старости, ни в коем случае не следует оформлять дарственную или договор купли-продажи. Нужно оформить, согласно ст. 425 Гражданского кодекса, договор пожизненного содержания. Такой договор можно разорвать, если обязанности по содержанию не выполняются. Если такой договор по каким-либо причинам не нравится, то можно составить завещание, предметом которого будет квартира, оформив его на лицо, которое будет досматривать пожилого владельца,. 

     Желающие поживиться за чужой счет всегда найдутся. Умный человек от мудрого отличается тем, что первый с достоинством может выйти из трудной ситуации, а второй знает как в эту ситуацию не попасть. 

     Жертвами мошенников становятся не только старики, инвалиды, алкоголики и наркоманы, а вполне благополучные, грамотные, в меру подозрительные в обычной жизни люди. Специалисты утверждают, что если не считать недееспособную часть граждан, то основная часть обманутых – это люди, готовые рискнуть, попросту – авантюристы. Но игра как правило, происходит только в одни ворота. Дела с квартирными аферами трудно доказуемы, поэтому расследование их затягивается на очень длительное время. Однако если следовать правилам хорошей игры, то возможно, многие проблемы просто не возникнут.

     Правило первое. Если вы хотите совершить сделку на рынке жилья, постарайтесь найти время и немного денег для того, чтобы прийти в юридическую контору, или в риэлторское агентство, имеющее в своём штате юриста, и выяснить интересующие вас вопросы. Если вы всё же решили обойтись без участия риэлторов, не стесняйтесь навестить юриста и тогда, когда сделка становится реальной. При малейших сомнениях в правильности ваших действий или действий противоположной (другой) стороны попробуйте выяснить, что вас смущает, и идите к адвокату. Ведь когда вас обманут, поверьте, идти к адвокату будет поздно. Не давайте себя в обиду.

     Правило второе. Перед заключением сделки познакомьтесь с правилами оформления документов и возможными видами мошенничества (некоторые из них названы выше). Постарайтесь прочитать побольше литературы на эту тему.

     Для тех же, кто прибегнул к услугам агентства, можно посоветовать ещё на момент выбора – «с агентством, или самостоятельно», поинтересоваться репутацией предполагаемого посредника, и, если «всё чисто»,- воспользоваться квалифицированной помощью. 

     Правило третье. Имейте дело с собственником квартиры, а не с его доверенным лицом, пусть даже подтверждающим свои полномочия соответствующей доверенностью. Требуйте подтверждения полномочий доверенного лица от самого собственника.

     Правило четвертое. Проконтролируйте движение жилого помещения за последние 5 лет. Проверьте, нет ли претендентов на это помещение среди, скажем, детей покойного хозяина квартиры (в том числе и от других возможных браков, а также детей, в отношение которых хозяин жилья был лишен родительских прав). Отказать в информации вам не могут.

     Что касается сделок, проходящих, через риэлторов, то проверка юридической чистоты квартиры – наиболее важная часть работы, которую агентство должно взять на себя и за которую Вы платите комиссионное вознаграждение, справедливо рассчитывая, что никаких проблем с новой квартирой в последствии у вас не возникнет. 

     Правило пятое. Обращайте особое внимание на реквизиты правоустанавливающих документов на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка из ЖЭКа).

     Постарайтесь посетить организации, выдавшие эти документы, и получите подтверждение содержащейся в них информации. Оставляйте у себя эти документы и после совершения сделки.

     Внимательно изучайте договора, которые заключаете с риэлторскими компаниями, все возникшие вопросы и сомнения разрешайте до подписания договора, а не после.

     Правило шестое. Если вы все-таки оказались жертвой мошенничества, не стесняйтесь сразу же подавать в суд и заявлять в милицию. Ничего не бойтесь.

Татьяна Рудковская

Утром – деньги, вечером – стулья!
Квартиры и мошенники: Должно ли продолжаться шоу?
Проспект с Екатериной Славской. (Часть 12)
Закон без вариантов.