Выпуск 105 от 21.12.2005. Тема "Рынок недвижимости"
На протяжении этого года статьи под названием "А цены снова выросли", "Почему растет цена?", "Вторичка" дорожает" перестали удивлять жителей города и даже стали привычными. Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости сводился к выявлению темпов, величины и скорости роста стоимости квадратного метра. На фоне устойчивого повышения цены к осени стали появляться первые прогнозы об обвале рынка. Многие аналитики прогнозировали резкое падение цен уже к октябрю, но что же происходило на самом деле?
Стоимость жилья зависит от многих факторов, но основополагающими, конечно же, являются спрос и предложение. Соотношение последних в течение 2005 года было не постоянным.
Из графика №1 видно, что в начале года ситуация была паритетной - на одного продавца приходился один покупатель. К лету ситуация изменилась, и на одного продавца приходилось почти два покупателя. На сегодняшний день предложение во много раз превышает спрос - на одного покупателя приходится шесть продавцов.
По классическим законам любого рынка - это повод для резкого снижения цен, но как же ведет себя рынок недвижимости Днепропетровска, который, как и страна, не желает "подчиняться" законам?
Чудес, уважаемые читатели, в том числе экономических, не бывает, что наглядно отражено на графике №2. Хорошо видно, что с января 2005 года отмечается ежемесячный стабильный рост цен в размере 6-8%. Исключение составляет февраль, когда темпы роста достигли 14%.
Февральский скачок можно объяснить двумя причинами: первая - это традиционное оживление рынка после январской стагнации, вторая - улучшение условий кредитования: снижаются процентные ставки, увеличиваются сроки кредитования, уменьшается сумма первоначального взноса, а некоторые банки выдают кредиты без такового. С марта рост цен снова стабилизировался и держался на вышеуказанном уровне до июля месяца. Именно в это время впервые отмечается превышение предложения над спросом, на что рынок отреагировал снижением динамики роста цен в среднем на 2-3%. И если в августе рост цен сократился на 1%, то в сентябре сокращение достигло 4%, а в октябре, когда предложение превышало спрос более, чем в 5 раз, - опустился до нулевой отметки. В ноябре отмечалось первое за последние годы падение цен на жилую недвижимость: цены снизились на 3-5%, и теперь квартиры стоят, как в жарком июле, но по прежнему дороже январских на 60% (график №3).
Таковы были средние показатели изменения цен на жилую недвижимость в 2005 году. При этом нужно отметить, что минимальная стоимость 1 кв. м. вторичного жилья держалась на одном уровне ($ 280-300 /кв.м.), в декабре минимальная стоимость 1 кв.м. выше январской только лишь на 13% (график. №4.).
Максимальная стоимость 1 кв. м. была подвержена более сильным колебаниям: с начала года увеличилась на 84%, проявив особенную активность в июле-сентябре. В этот период максимальная стоимость 1 кв. м превышала отметку $2,5 тыс. (график №5).
В декабре на рынке недвижимости сохраняются ноябрьские тенденции: предложение значительно превышает спрос, как следствие - цены продолжают медленно снижаться. Средняя стоимость 1 кв.м. в январе 2005 года составляла $461, в сентябре она достигла максимальной отметки - $773, в декабре среднюю стоимость кв.м. оценивают в $740.
Подводя итоги, можно сделать вывод, что рынок жилой недвижимости оказался в ситуации, при которой дальнейшее развитие возможно только при изменении принципов ценообразования, основанных на классификации жилья. Принципы ценообразования, а значит и конечная цена, будут индивидуальными для различных сегментов рынка жилой недвижимости.
Можно прогнозировать сохранение устойчивого спроса на объекты первичного рынка, что обеспечит стабильность роста цен в данном сегменте. На вторичном рынке ситуация будет складываться не-однозначно. Стоимость качественной отреставрированной жилой недвижимости в районах исторической застройки города будет демонстрировать либо стабильность, либо динамику роста, адекватную росту первичной недвижимости. Стоимость остальных объектов вторичного рынка, по-видимому, достигла своего "психологического барьера" и в дальнейшем будет зависеть от макро- и микро- экономических показателей национальной экономики.
Наталья ПРОЦУН, руководитель департамента оценки компании "Realnest"
Другие статьи выпуска: | |