Мифы рынка недвижимости

Благодаря необычно высокому росту цен на столичную недвижимость за последние годы, эта отрасль привлекла внимание большого количества людей. Среди них - обеспокоенные молодые семьи, желающие расширения жилплощади и нувориши - как местные, так и приехавшие из регионов.

Но более всего заинтересованы в рынке те, которые захотели сделать на росте рынка состояние - перекупщики, брокеры, и застройщики.

Благодаря неограниченным информационным возможностям и силе слова те же самые застройщики изо всех сил уже несколько лет убеждают отчаявшихся покупателей расставаться с последней гривней без боли и сожаления. Причем интересно, что вместо того, чтобы снять «сливки» вначале, киевские продавцы недвижимости постепенно накручивают цены, обосновывая это подорожание несколькими мифами. Мы рассмотрим некоторые из этих мифов с точки зрения здравого смысла, задав всего несколько вопросов, которые сами в себе содержат ответы.

Миф первый, всеобщий: «Спрос на жилье превышает предложение»

Вопросы:

1. Если спрос превышает предложение, почему некоторые квартиры в хороших районах (к примеру, Осокорки) на продаже уже полгода?

2. Почему квартиры вообще есть в базах агентств? Если бы был резкий дефицит, то не брали ли бы их без просмотров, как синицу в руке?

3. Почему размер баз квартир у основных агентств не сократился во время «наиболее горящего» спроса?

4. Почему в августе месяце начали появляться квартиры стоимостью в 0 у.е.? Не потому ли, что большинство покупателей ставят ограничения по максимальной цене, и квартиры просто не попадают в результаты поиска?

Миф второй, брокерский: «Брокеры не имеют выгоды от роста цен»

Вопросы:

1. Если вознаграждение риэлторской конторы исторически составляет фиксированный процент от стоимости приобретаемого жилья, скажем, 2,5%, то насколько вырос доход агентства, если цена квартиры увеличилась с 14 тыс. у. е. (2000 г.) до 70 тыс. у. е. (2005 г.)?

2. Почему в моменты, когда заканчивается очередная «партия» покупателей все более дорогого жилья, риэлторы запускают информационную поддержку «прогнозов» о дальнейшем росте цен на недвижимость? (Для справки: большинство (псевдо)новостных материалов о «росте цен» цитируют АН «Благовест».)

Миф третий, строительный: «Спрос на новое жилье настолько высок, что все квартиры в возводящихся домах выкуплены до сдачи дома»

Вопросы:

1. Почему все заселенные новостройки в основном темные по вечерам?

или

2. Почему все заселенные новостройки заселены на ~50%?

3. Откуда в нашей стране возьмется достаточно людей, готовых выкупить дома с 80-130-метровыми квартирами по 800-1300 у. е. за метр (без внутренней отделки и сантехники)?

Миф четвертый, тоже строительный: «Стоимость жилья растет, т. к. растет стоимость стройматериалов»

Вопросы:

1. Почему сами строители и ремонтники констатируют факт снижения стоимости ряда материалов? (К примеру, гипсокартон упал в цене с 9 у. е. до 9 грн.)

2. Почему, несмотря на законодательно фиксированные нормы прибыли от строительной деятельности, эксперты заявляют, что прибыльность жилищного строительства составляет от 100 до 700%?

3. Что вы знаете о финансовой схеме «откат»?

4. Что вы знаете о схеме комбинатов, групп, или холдингов, в которой прибыль одной организации снижается для того, чтобы сделать прибыль в другой организации?

Выводы:

1. Рынок недвижимости фактически монополизирован (псевдо)государственными предприятиями и бизнес-группами, куда они входят и откуда имеют свои нелегальные прибыли.

2. Рынок вторичной недвижимости схвачен агентствами недвижимости, которые никак не оказывают услуг по отработке своих 1,5, 2,5%% комиссии, а просто способствуют завышению цен при продаже.

3. Две вышеуказанные группы контролируют информацию, каждый раз через СМИ подстегивая потребителей к новой панике и отчаянным попыткам купить хоть что-нибудь. Одно из последних таких «аналитических умствований» появилось вчера на уважаемом информационном бизнес-ресурсе «ЛІГАБізнесІнформ», где неведомые эксперты прогнозируют «до конца текущего года рост цен на жилье в Киеве может составить еще 25-30%». Результаты таких умозаключений, как говорится, очевидны. И они вовсе не в пользу потребителя.

ОБКОМ